農(nóng)地入市，全稱農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，核心是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地;原有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營效益。農(nóng)地入市是房地產(chǎn)界一直熱議的話題，2009年11月，有媒體報道稱國土資源部擬農(nóng)地入市抑制內(nèi)地地價和房價泡沫，官方回應(yīng)稱消息不實。

 背景

農(nóng)地入市按土地用途分類，中國的土地可分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和未利用地三大類。其中，建設(shè)用地則包括城

市建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地。在現(xiàn)行《土地管理法》框架下，國有建設(shè)用地使用權(quán)可自由出讓，但集體建設(shè)用地不能出讓、抵押。

集體建設(shè)用地主要包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。在宅基地方面，此次“征求意見稿”沒有根本性突破，依然不能抵押和自由出讓。而村莊公共設(shè)施和公益事業(yè)用地，一般難以交易;真正有望“入市”的主要是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地”。

按照中共十七屆三中全會的精神，農(nóng)村集體依法獲得的集體建設(shè)用地，在不突破用途管制的基本前提之下，可以自由入市流轉(zhuǎn)，并且要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

農(nóng)地入市模式的核心，就是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地;原有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營效益。業(yè)內(nèi)專家認為，農(nóng)地入市的好處在于加大了土地供應(yīng)量，房價會因此下降。而供地的農(nóng)民會因此獲得利益，勢必增加農(nóng)村地區(qū)的消費水平，對拉動內(nèi)需有非常好的推動作用。

浙江試點

農(nóng)地入市難救急在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度改革方面，浙江的現(xiàn)行政策是：在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用

地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。

浙江省的主要做法是對農(nóng)村宅基地的整理。以浙江嘉興為例，嘉興農(nóng)業(yè)用地保有率高達86%，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)出僅占嘉興GDP不到6%的比重，非農(nóng)用地儲備不足的同時農(nóng)村建設(shè)用地較為浪費。

2008年，嘉興開始實行以土地使用制度改革為核心，包括戶籍制度、規(guī)劃管理制度、公共服務(wù)均等化、新市鎮(zhèn)建設(shè)等在內(nèi)的“十改聯(lián)動”改革;率先取消農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口分類管理模式，全市城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”。還有一項重要內(nèi)容就是鼓勵農(nóng)村居民實施“兩分兩換”，并在南湖區(qū)、平湖市等地試點。“兩分兩換”，就是宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，在依法、自愿的基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障。

具體做法是取消農(nóng)業(yè)戶口，把目前的農(nóng)村宅基地置換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，在城鎮(zhèn)集中建設(shè)新社區(qū)安置農(nóng)民，原村莊

復墾為耕地，然后把多余出來的土地指標挪到城市近郊用作工商業(yè)開發(fā)。以嘉興三個試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，姚莊鎮(zhèn)戶均占有1.163畝，置換出3800畝左右的用地空間;龍翔街道通過宅基地置換，土地節(jié)約率將達到50%以上，可置換出約3000畝用地空間;七星鎮(zhèn)通過農(nóng)村宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，戶均可節(jié)約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節(jié)約率為71%。照此推算，整個浙江省可以整理、置換出來的用地將是非常大的一個數(shù)字。

嘉興市委書記陳德榮表示，宅基地置換后騰空出來的土地，有一部分將可用作工業(yè)用地和商業(yè)用地。換句話說，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘農(nóng)村宅基地被差強人意的利用率所掩蓋的價值。嘉興模式最具有價值的地方，就是農(nóng)村集體所有的非農(nóng)業(yè)用地(目前僅限于宅基地)進入土地市場，并逐步實現(xiàn)與國有土地“同地、同價、同權(quán)”的目標。

土地調(diào)控

除了2010年的土地調(diào)控新政，值得注意的是浙江省即將展開的農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的試點。2009年11月17日，

浙江省對外稱，國土部已確定在浙江開展農(nóng)村土地整理改革試點。如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，顯然必將大大緩解目前土地供應(yīng)緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解。

“農(nóng)村集體建設(shè)土地入市，首先受到打壓的將是目前價格高高在上的城郊別墅，這類房產(chǎn)作為稀缺資源，價格被一炒再炒，如果農(nóng)村集體用地可以入市，那城郊別墅必然淪為農(nóng)家大院，價格自然會下跌。”一家知名地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士對記者坦承。

戴曉光同時認為，設(shè)置土地供應(yīng)的上限和農(nóng)村集體建設(shè)用地入市都有促進土地市場競爭的作用，一方面增大了城市建設(shè)用地，一方面降低了準入標準，必然會催生出更多的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而體現(xiàn)更充分的競爭，改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，打擊開發(fā)商囤積待漲的局面，讓房價降到合理的水平。

作用

農(nóng)地入市農(nóng)地入市自然而然增加了土地的供給，供給增加之后就產(chǎn)生了競爭。一方面是價格下降，另一方面會提

高資源配置的效率，能夠把土地真正的用到那些需要土地的人手中。如果農(nóng)地入市的話，對提高土地資源的利用效率、抑制目前高房價是有一定作用的

中國人民大學不動產(chǎn)經(jīng)濟研究中心況偉大教授在接受中國之聲采訪時說，引入農(nóng)村集體建設(shè)用地就等于在土地市場引入了有效競爭，勢必會使土地價格進入合理空間。

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，北京城市建設(shè)用地僅占全市土地的兩成，農(nóng)村集體所有土地卻占到了八成，其中農(nóng)村集體建設(shè)用地也有相當?shù)谋壤Ｈ绻r(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，將在一定程度上緩解北京的高房價。

中央黨校研究室副主任周天勇在接受中國之聲《新聞縱橫》采訪時表示，推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”將是大勢所趨。

問題

農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，雖然將緩解目前土地供應(yīng)緊張的局面，地價抬高房價的問題得到一定程度的緩解。但是

這種土地政策的改革涉及諸多方面的利益，改革的過程中也可能遇到意想不到的復雜問題，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室主任陳錫文在接受采訪時表示，在農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的過程中要嚴格依照相關(guān)規(guī)定，確保中國18億畝農(nóng)業(yè)耕地不被占用。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，農(nóng)地入市也隱藏著很大隱患。農(nóng)民有可能因為利益的驅(qū)動，毫無保留地出讓自己的土地，農(nóng)民一旦花完這些收入，就會一無所有，成為真正的無產(chǎn)者。這會對社會的穩(wěn)定帶來很大的隱患。因此他認為，這個政策的執(zhí)行需要一個比較長的時間。

更為重要的是，中國現(xiàn)行征地制度本來就存在諸如征地范圍太寬，難以約束政府濫用征地權(quán)、集體土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)模糊，以及對于政府違法征地及侵害農(nóng)民合法權(quán)益的行為缺乏有效制裁救濟措施等缺陷，畢竟不能對土地稀缺狀況起到根本的緩解作用，所以部分農(nóng)村集體土地入市依然可能會拍賣出畸高價格，依然會有部分開發(fā)商繼續(xù)囤積土地，從而難對畸高地價與房價起到有效的遏制效用。當前中國各地地價雖然普遍拍出高價，部分地方甚至不斷有“刷新紀錄”的新“地王”產(chǎn)生，但是如果改革土地出讓模式，并非不能對畸高地價與房價起到有效的遏制作用。

各方聲音

專家質(zhì)疑

最大問題 法律不允許

對于“農(nóng)地入市”，沈陽農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院教授戴蓬軍感到憂慮。

“不太可能吧?目前看，農(nóng)地入市缺乏法律和制度支持。”戴蓬軍分析說，單純看，農(nóng)地如果能實現(xiàn)健康流轉(zhuǎn)是件好事，但這個短期行為對農(nóng)村和農(nóng)民帶來的影響卻是長遠的，農(nóng)地入市牽扯的問題很復雜，流轉(zhuǎn)過程中怎樣切實保護好農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施、宅基地等等利益不受侵害最重要。

但是，戴蓬軍表示，眾所周知，由于城市房價高漲，開發(fā)商在城市已經(jīng)拿不到地，對農(nóng)地覬覦已久，如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市將使更多農(nóng)地用作工業(yè)用地和商業(yè)用地，吸引更多資本投資農(nóng)村，使農(nóng)地充分發(fā)揮土地經(jīng)營作用。但現(xiàn)在主要問題是，法律不允許，現(xiàn)行的《土地管理法》不允許農(nóng)地直接用于房地產(chǎn)開發(fā)。

官員聲音

房地產(chǎn)已成中國經(jīng)濟直接“命脈”

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌21日在北京表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)是與國民經(jīng)濟高度關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達到60個，可以說房地產(chǎn)業(yè)已成中國經(jīng)濟直接“命脈”。

余斌表示，今年中國第4季度經(jīng)濟增長有望超過10%，全年GDP增速將達到8.5%左右。明年中國經(jīng)濟仍面臨七大挑戰(zhàn)，其中包括2010年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展、寬松的貨幣政策與通貨膨脹壓力、人民幣升值壓力加大等。

農(nóng)民渴盼

緊鄰城市 看著高樓流口水

“農(nóng)地入市”消息一出，沈陽周邊立即熱議四起。

對于沈陽這個正在擴張的大城市，農(nóng)地到底能不能用，怎么用，實在是太需要政策來予以明確了。

沈陽市于洪區(qū)楊士鄉(xiāng)金沙村，這個緊鄰沈陽城區(qū)的西部小村，雖最早聆聽到沈陽城市化進程的腳步聲，但多年來對于僅限周邊被征地很是“嫉妒”。

該村農(nóng)業(yè)經(jīng)理王立學23日向記者介紹，該村目前擁有包括宅基地在內(nèi)的集體所有農(nóng)地3000余畝，但全村2500名農(nóng)民只有不足200人從事生產(chǎn)，“該村大部分農(nóng)民都出去打工，從前的菜田有的已經(jīng)荒置，有的開始種樹。苦于沒有政策和法律支持，村里的土地只能被動等待政府征地，沒有機會進行其他方式的流轉(zhuǎn)……”

“眼看周邊一些國有土地蓋上工廠和高樓大廈，我們只有眼饞的份兒。”王立學告訴記者，看到“農(nóng)地入市”消息后，農(nóng)民都很高興，他們期盼農(nóng)地能夠自主流轉(zhuǎn)已經(jīng)很久，希望這個政策能夠提高農(nóng)民的收入。

解決之道

中國最大分置是地權(quán)分置

國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長張文魁日前在某論壇上表示，中國最大的分置根本不是股權(quán)分置，而是地權(quán)分置或者土權(quán)分置。

張文魁表示，中國原來有股權(quán)分置，就是證券市場股份有兩種，一種是可以流通的，一種是不可以流通的。其實中國最大的分置是地權(quán)分置，土地分兩塊，一種是國有土地，是可以流通的，還有一個是集體土地，產(chǎn)權(quán)是集體性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)，但是不能夠到市場上來流轉(zhuǎn)，這是一個重要問題。

這樣導致只有國家、政府才可以供地，他們說今年供多少地蓋多少房，這個說法有時候可能是錯的，因為拿來地之后可能不一定馬上能蓋上房。另外就是獨家供給。所以要真正解決中國的房地產(chǎn)問題，一定要像當年解決股權(quán)分置那樣來解決土權(quán)分置，讓農(nóng)村的集體所有土地實現(xiàn)市場流轉(zhuǎn)和用戶變更。

關(guān)于房價

平抑房價?供多少地都不夠

即使有一天農(nóng)地入市成為現(xiàn)實，能不能夠緩解高房價?

戴蓬軍認為，只要房產(chǎn)開發(fā)商存在，供應(yīng)多少土地都不夠。即使“農(nóng)地入市”可操作，也僅在短期內(nèi)有效，長遠看沒什么作用。如果不能把住房問題系統(tǒng)考慮，供應(yīng)再多的土地只能是令房地產(chǎn)商人炒作和利用。牛鳳瑞分析，近郊土地的總量有限，可以入市的范圍不大，不能從根本上解決房子的供求關(guān)系，不可能起到平抑房價的作用。

未來猜想

放眼長遠 “農(nóng)地入市”可探索

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、多年度《中國房地產(chǎn)發(fā)展藍皮書》主筆牛鳳瑞11月23日告訴記者，“農(nóng)地入市”是城市化用地擴張后必然會出現(xiàn)的。

可以說，這個方向正確，但具體操作中涉及到很復雜的問題，總的來說，目前還不具備“農(nóng)地入市”條件。

沈陽建筑大學房地產(chǎn)研究所所長劉亞臣認為，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，從長期來看，如果做個可以實施的設(shè)想的話，那么其也未嘗不是一個很好的探索，使城鄉(xiāng)一體化管理體制更靠近一步，但是前提是需要對探索可能帶來的后果，做嚴格的預(yù)測、評估和研究。

之所以說若能真正施行是一個探索，因為目前來看，土地對農(nóng)民的意義實際上遠遠超過了城市的國有土地對于城市居民的意義，在農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場后，雖然所有權(quán)不變化，但是使用權(quán)的變化，可以帶來相應(yīng)的收益，這對于土地相當于生命線的農(nóng)民來說，會有增加收入的可能。當然一旦入市、流轉(zhuǎn)，在農(nóng)民之間的流轉(zhuǎn)會是一個重要的組成部分，以此也可以活躍農(nóng)村經(jīng)濟。

國土部回應(yīng)

2009年11月23日，國土資源部回應(yīng)，將推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市調(diào)控房價這一消息不屬實。國土部新聞處相關(guān)

負責人員稱相關(guān)報道不是國土資源部發(fā)布的，國土資源部也從來沒有做過農(nóng)地入市的表述。他同時表示國土部正在匯總相關(guān)情況，最近將向媒體介紹中國農(nóng)村土地使用管理的情況。