北京多處現(xiàn)“山寨廉租房”

摘要

“6.5萬一套，10到20年使用權，投資自住老皆宜，適合無北京戶口的‘夾心層’、過渡購房，比政府廉租房便宜?！毙‘a(chǎn)權房的命運還懸而未解，西紅門、分鐘寺等北京城郊結合的區(qū)域最近又悄然出現(xiàn)了只賣20年租權的房子，網(wǎng)友戲稱為“山寨廉租房”。在這里買房的主要是投資者居多，大概占了一半左右，其次是養(yǎng)老。專家建議，如果項目名稱不能在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到相關信息，建議不要購買。

山寨廉租房-現(xiàn)象

“山寨廉租房”現(xiàn)象

在商品房住宅價格狂飆猛進的時候，北京市多處卻悄悄出現(xiàn)了僅僅幾十萬元甚至幾萬元一套的房子，這些并非由正規(guī)建筑公司蓋的房子地理位置多位于城中村邊緣或者城鄉(xiāng)接合部，交通便利，但價格卻只是同區(qū)域大產(chǎn)權商品房的幾分之一。

豐臺區(qū)成壽寺可說是黃金地段，緊挨三環(huán)，離地鐵也近，這里的某某家園“銷售”十分火爆，有時一天就“賣”出13套房子，35平方米左右?guī)l(wèi)生間和廚房的小戶型，售價是15萬元左右。房子銷售的只是20年的租用權，所簽的合同也是租房協(xié)議，協(xié)議范本上所約定的條款和網(wǎng)上大多數(shù)的租房范本相同，只是承租時間為20年，合同上還寫明，若20年中遇到拆遷或者政府征地等，出租方將退還承租方余下年限的租金。15萬20年，合每月才600多元的租金。乍看起來，確實是個穩(wěn)賺不賠的買賣。

西紅門的某某港灣的房子位于西紅門路南800米左右的一條泥濘小徑中，樓蓋得很“山寨”，模仿商品樓的格局和戶型，落地窗，但質量和細節(jié)都無法和商品房相比。這里戶型有一居、兩居，面積30多平到50多平不等，最便宜的是6.5萬租20年。

山寨廉租房-用地情況

“山寨廉租房”多冠以公寓之名

這些“山寨廉租房”基本是蓋在一些大型企業(yè)的企業(yè)用地上，成壽寺某某家園的地屬于一個電氣公司，銷售公司向電氣公司租了20年使用權，電氣公司允許他們在這塊地上蓋房并出租，房屋是沒有產(chǎn)權的，自然也沒有規(guī)劃和驗收等國家批文，居住的話要按商用水電收費。

而在西紅門，蓋樓的并非正規(guī)有國家資質的建筑公司，而都是民間建筑隊。

位于朝陽區(qū)建國東路通惠河三間房地區(qū)的某房產(chǎn)，這里蓋房子的地是銳創(chuàng)偉業(yè)集團旗下的產(chǎn)業(yè)用地，隸屬于朝陽區(qū)農(nóng)工委，向外銷售的是40年的使用權，因國家規(guī)定租房最多20年，所以簽的協(xié)議是20年加20年的。銷售說地塊屬于定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)帶，半路拆遷的可能性小，但不排除政府征地和政策性拆遷的可能，若40年中出現(xiàn)政府征地和政策性拆遷的情況，將按比例退還租戶剩余年限的租金。

山寨廉租房-購買人群

在這里買“山寨廉租房”的主要是投資者居多，大概占了一半左右，其次是養(yǎng)老，他們將城里的房子出租后搬到此居住，還能或得不菲的收益，另外也有少量附近的小生意人也是購買。

山寨廉租房-風險提示

山寨廉租房公然叫賣

這種“山寨廉租房”看似穩(wěn)賺不賠，但仔細推敲，卻有很多風險。

20年租金=20年風險

現(xiàn)在北京發(fā)展建設步伐非?？?，這些賣出租權的房子又多處于城鄉(xiāng)接合部或城中村地帶，20年內不被政府征地和拆遷的可能性很小。一次性給足20年的租金，等于就給自己背上了20年的風險。如果居住兩三年以后即遭拆遷，就等于兩年中以微小的投資回報押了十幾萬給別人。

合同不受法律保護

如果承租的是違章房，那么合同是不受法律保護和監(jiān)督的，而且出租方基本都是租用企業(yè)用地的公司，并不是企業(yè)直租，如果一旦出現(xiàn)政府占地或者拆遷，假設出租方資金鏈不夠充裕，或者干脆拒絕退還剩余租金，那么承租人就要面臨打官司，甚至長期作戰(zhàn)追討租金的準備。

拆遷后無家可歸

如果承租的房屋是違章建筑，那么一旦被征用拆遷，那么租戶的利益是最無保障的，曾有這樣的案例，張家灣鎮(zhèn)北大化村“碧水藍天”小區(qū)的多名租戶幾萬元至十幾萬元租用了房屋后，鎮(zhèn)政府卻通告稱小區(qū)全部的7棟居民樓屬于違建，需要拆除。很多在此養(yǎng)老的租戶面臨無家可歸，本應正常的生活也被無盡的官司和煩惱擾亂了。

山寨廉租房-分析

“適合無北京戶口的‘夾心層’、過渡購房、比政府廉租房便宜”，在高房價背景下，山寨廉租房打出的廣告極具誘惑力。絕大部分山寨廉租房20年的租價僅為每平米2000元左右，北京各類政策房的價格均在6千以上，甚至有的已經(jīng)接近萬元，山寨廉租房緣盡管在房屋質量以及配套上不能和保障房相比，但即便買得如此便宜，依然有一倍的利潤，但礙于土地資源及資金等的問題，保障房的建設并未得到更大的推行，其中土地的價格成為最大的制約因素。

香港盡管是世界著名的高房價城市，但香港政府推行的公屋制度卻被世界公認為有效保障居住的典范之一。在香港，許多公屋/居屋土地均是由政府無償或者低價供應，香港政府更為房委會提供135億免息永久資本以及128億計息借貸資本，在2006/07年度香港公屋支出占特區(qū)政府整體支出達6%。

但在國內，盡管2007年國務院24號文件明確規(guī)定，各地政府應該將至少10%的土地出讓金用于保障性住房投資，但該文件已經(jīng)出臺兩年多，大多數(shù)城市都沒有做到這一點。中國社會科學院研究生院教授曹建海指出，在發(fā)達國家，商品房占整個住房供應體系的比例一般不超過25%，保障性住房或者帶保障性特征的住房占比往往非常高，在中國地方政府并沒有建設保障房的動力，導致整個城鎮(zhèn)住房體系90%以上被商品房占領，全世界找不出第二個。