契稅 - 簡介

契稅是土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權屬的臺商投資企業(yè)，應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。

契稅的征收，可以廣辟財源，增加地方政府的財政收入。但契稅征收的更重要意義在于可以保護合法產(chǎn)權，避免產(chǎn)權糾紛。不動產(chǎn)所有權和使用權的轉(zhuǎn)移，涉及轉(zhuǎn)讓者和承受者雙方的利益。而且，由于產(chǎn)權轉(zhuǎn)移形式多種多樣，如果產(chǎn)權的合法性得不到確認，事后必然會出現(xiàn)產(chǎn)權糾紛。契稅規(guī)定對承受人征稅，一方面是對承受人財富的調(diào)節(jié)，另一方面有利于通過法律形式確定產(chǎn)權關系，維護公民的合法權益，避免產(chǎn)權糾紛。

發(fā)展

契稅是以所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。契稅，是指對契約征收的稅，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財產(chǎn)承受人繳納。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權轉(zhuǎn)移，如國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓，房屋所有權轉(zhuǎn)移，應該稱為土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移，如房屋買賣、贈送、交換等。除了買賣、贈送、交換外，房屋所有權轉(zhuǎn)移的方式還有很多種。其中，有兩種常見的房屋權屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權屬;或預購期房、預付款項集資建房，只要擁有房屋所有權，就等同于房屋買賣。契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢。

在土地、房屋等不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移，當事人雙方訂立契約時，對不動產(chǎn)承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有證明不動產(chǎn)所有人產(chǎn)權合法性的作用。征收機關在征稅時，首先要查明產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的合法性才準予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權合法性的證明。

中國的契稅由來已久，早在東晉時就有“估稅”。北宋太祖開寶二年(969)規(guī)定人民典賣田宅,應在兩個月內(nèi)向管府輸錢，請求驗印，稱“印契錢”。仁宗慶歷四年(1044)規(guī)定每貫錢(1000文)產(chǎn)價征稅40文(合4%的稅率)。此后，歷代都征收契稅，習慣上稱“稅契”。到清末時買契稅率為買價的9%,典契稅率為典價的6%。中華民國時期稅率常有變動,買契稅率曾高達買價的15%，典契稅率則達典價的10%。正稅之外又有附加稅和驗契費、注冊費、監(jiān)證費、契紙費等雜費。

1949年中華人民共和國建立后，為了保障人民土地、房屋等不動產(chǎn)的合法所有權，1950年4月政務院公布了《契稅暫行條例》，在全國城市和已經(jīng)完成土地改革的鄉(xiāng)村征收契稅，發(fā)給新的契證。凡土地、房屋的合法買賣、典當、贈與或交換，均應憑原有效的土地房屋所有權證明，由當事人雙方訂立契約，領取新的契證。稅率為：買契稅率按買價征收6%;典契稅率按典價征收3%，贈與的契稅按現(xiàn)值價格征收6%;交換的房屋、土地等不動產(chǎn)，雙方價值相等的免換征契稅，不相等的，其超過部分按買契稅率征收契稅。此外,只征收契紙工本費,其余雜費一概免除。對于繼承土地、房屋等不動產(chǎn)的，不征契稅。1954年規(guī)定，機關、部隊、學校、黨派、受國家補貼的團體、國營企業(yè)與事業(yè)單位以及合作社等，有土地、房屋等不動產(chǎn)買入、典入、接受贈與、交換等情事的，免征契稅。以后還對一些在特定情況下取得土地、房屋等不動產(chǎn)所有權的人，作了一些免征契稅的規(guī)定。到1988年，征收契稅的范圍主要是對個人和私營企事業(yè)單位依法購買、承典、接受贈與或交換的房屋等不動產(chǎn)征收契稅，發(fā)給契證。

主要分類

各類土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。契稅的計稅依據(jù)，歸結(jié)起來有4種：　一、是按成交價格計算。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

二、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

征稅對象

土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。

一、土地使用權的出讓，由承受方交。

二、土地使用權的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。

三、房屋買賣：

1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

2、以房產(chǎn)作投資或股權轉(zhuǎn)讓。

3、買房拆料或翻建新房，應照章納稅。

四、房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。

五、房屋交換在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關鍵點。

在稅率設計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%-5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收

稅額計算

1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

2、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定

3、交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅

4、房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)：

(1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅

(2)承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

稅收優(yōu)惠

一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

二、特殊規(guī)定

1、企業(yè)公司制改造

一般而言，承受一方如無優(yōu)惠政策就要征契稅;另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。

2、企業(yè)股權重組

在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但在增資擴股中，如果是以土地使用權來認購股份，則承受方需繳契稅。國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅

3、企業(yè)合并、分立

(1)兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

(2)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。

4、企業(yè)出售

國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。

5、企業(yè)關閉、破產(chǎn)

債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。

6、房屋附屬設施

對于承受與房屋相關的附屬設施(如停車位、汽車庫等)所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。

7、繼承土地、房屋權屬

法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征契稅;非法定繼承人應征收契稅。

8、其他

經(jīng)國務院批準實施債權轉(zhuǎn)股權的企業(yè)，對債權轉(zhuǎn)股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。

企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

征收管理

一、納稅義務發(fā)生時間

契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

二、契稅征管

要先交契稅，才能辦過戶手續(xù)，即先契后證。在土地、房屋等不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移，當事人雙方訂立契約時，對不動產(chǎn)承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有證明不動產(chǎn)所有人產(chǎn)權合法性的作用。征收機關在征稅時，首先要查明產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的合法性才準予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權合法性的證明。