土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

 簡(jiǎn)介

土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅。

其計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

征收辦法

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%;

(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;

(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%;

(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35% 。

(5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。

征收方式

第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類(lèi)似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。

第二，減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。

1、能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：

(1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額;

(2)按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額;

(3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;

(4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

2、不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

(1)取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明;

(2)中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn);

(3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

納稅籌劃方法

[1]土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃.減輕納稅負(fù)擔(dān)，相應(yīng)增加企業(yè)的盈利，勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行稅收籌劃。

收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法 [2]規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此，如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個(gè)著眼點(diǎn)。一般常見(jiàn)的方法是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，分次單獨(dú)簽定合同。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一棟精裝修的樓房，預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1 800萬(wàn)元(含裝修費(fèi)600萬(wàn)元)，該企業(yè)可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，等裝修時(shí)再簽600萬(wàn)元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。

費(fèi)用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過(guò)事前籌劃，把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門(mén)可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加任何開(kāi)支的情況下，通過(guò)費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

“臨界點(diǎn)”籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，但利潤(rùn)率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。

實(shí)際工作中，首先要測(cè)算增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率)，然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過(guò)改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，以高質(zhì)低價(jià)來(lái)

占領(lǐng)市場(chǎng)。例：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，當(dāng)?shù)赝?lèi)住宅的市場(chǎng)售價(jià)約l 000萬(wàn)元，假如定價(jià)1 000萬(wàn)元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為90萬(wàn)元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-90=110(萬(wàn)元)。但如果定價(jià)960萬(wàn)元(X一800/800=20%)，增值率為20%.由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160(萬(wàn)元)，二者相比稅后利潤(rùn)增加50萬(wàn)元。通過(guò)這個(gè)例子可以看出，企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納說(shuō)籌劃，完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。

費(fèi)用均分籌劃法

這種方法主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類(lèi)企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開(kāi)發(fā)成本因?yàn)榈貎r(jià)或其他原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致有的房屋開(kāi)發(fā)出來(lái)銷(xiāo)售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N(xiāo)增值額、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫@得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過(guò)高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。如果結(jié)合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點(diǎn)以下，則節(jié)稅就更明顯。

利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額;反之，開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業(yè)，是營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，前者節(jié)稅明顯。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終客戶(hù)，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以客戶(hù)名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶(hù)自己購(gòu)買(mǎi)和取得，其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況，適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶(hù)的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅

征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)是指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)10%的扣除。

征收實(shí)例

假設(shè)張先生于2004年以50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬(wàn)來(lái)出售。

1、張先生不能提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其以核定方式來(lái)繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000(700000×1%)元

2、如果張先生能夠提供購(gòu)房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬(wàn)，那么可扣除：

原值：500000;加計(jì)金額：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;稅金：契稅為7500(500000×1。5%)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅為38500(700000×5。5%)、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000(700000×1%)、印花稅350元。

那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，按照30%的稅率計(jì)算。那么，土地增值稅為：95400×30%=28620元。

存在疑惑：征收細(xì)則還需要進(jìn)一步確定

雖然此次北京地稅局對(duì)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目和征收方式進(jìn)行了比較明確的規(guī)定;但是，對(duì)于土地增值稅的征收細(xì)則還需要進(jìn)一步的明確，比如對(duì)于土地增值稅的征收范圍。按照京財(cái)稅[1999]1201號(hào)規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。同時(shí)，按照京地稅地[2004]368號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅項(xiàng)目;如果將這兩個(gè)文件進(jìn)行銜接，是否就是對(duì)于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅?對(duì)于這一點(diǎn)，可能還是存在疑惑，而對(duì)于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會(huì)影響到該政策對(duì)于二手房市場(chǎng)產(chǎn)生的波動(dòng)幅度。

11月下半月，預(yù)期有售房高峰

由于土地增值稅將于12月1日正式實(shí)施，現(xiàn)在距離征收時(shí)間也就半個(gè)月的時(shí)間，那么，在此時(shí)間段內(nèi)，對(duì)于那些已經(jīng)成交的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，為了避免交易稅費(fèi)的增加，必然會(huì)出現(xiàn)提前集中過(guò)戶(hù)的現(xiàn)象;另外，對(duì)于那些已經(jīng)有成交意向的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，受此政策的催動(dòng)，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會(huì)加速彼此之間交易，同時(shí)，也會(huì)將部分后期的交易需求提前釋放。

土地增值稅的會(huì)計(jì)處理及舉例

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專(zhuān)門(mén)用來(lái)核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計(jì)算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。

土地增值稅作為對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應(yīng)當(dāng)作為營(yíng)業(yè)稅金進(jìn)行處理，具體可以分為如下三種情況：

(一)對(duì)于專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”科目，對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目。

(二)對(duì)于非專(zhuān)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，那么相應(yīng)地土地增值稅也應(yīng)當(dāng)作為營(yíng)業(yè)稅金的一部分計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”(如旅游飲食服務(wù)企業(yè))。

(三)對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶(hù)。

[例1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1998年1月將其開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓一幢出售，共取得收入3800萬(wàn)元。企業(yè)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本為1400萬(wàn)元，專(zhuān)門(mén)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬(wàn)元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：

扣除項(xiàng)目金額=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬(wàn)元

增值額=3800-2830.9=969.1萬(wàn)元

增值額占扣除項(xiàng)目比例=969.1÷2830.9=34.23%

應(yīng)納稅額=969.1×30%=290.73萬(wàn)元

則企業(yè)應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加　2907300

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅　2907300

實(shí)際向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅時(shí)作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅　2907300

貸：銀行存款　2907300

近期土地增值稅政策變動(dòng)：

從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。