小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。

小產(chǎn)權(quán)-房產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、商品房(俗稱大產(chǎn)權(quán))

是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加

統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。

2、標(biāo)準(zhǔn)價和房改成本價(俗稱小產(chǎn)權(quán))

1)房改標(biāo)準(zhǔn)價(也可稱為房改優(yōu)惠價)和房改成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房。通常根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實際情況，售房單位給予一定折扣。

2)標(biāo)準(zhǔn)價房的價格低于成本價房，房改初期購房時多采用標(biāo)準(zhǔn)價購買。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)，其中單位占6%，職工家庭占94%。在房屋需要進(jìn)行買賣轉(zhuǎn)讓時，必須有單位出具的上市證明，并補(bǔ)交土地出讓金。所有權(quán)屬職工家庭，可以上市轉(zhuǎn)讓繼承，屆時需補(bǔ)交土地出讓金并按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用!

3、央產(chǎn)房

全稱為“中央在京單位已購公有住房”，允許上市的“中央在京單位已購公有住房”是指職工按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房

和集資合建住房，也視為已購公房。所指“中央在京單位”主要包括：黨中央各部門、全國人大機(jī)關(guān)、全國政協(xié)機(jī)關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體，及其所屬單位。

4、經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房的土地是由國家劃撥，銷售對象主要是中低收入家庭,購買要符合三個條件2年收入6萬以下3購買人名下無房產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適房在房產(chǎn)再交易、出租、抵押時會受到限制，變成商品房要補(bǔ)交10%綜合地價款!

5、普通住宅和非普通住宅

非普通住宅1房產(chǎn)證面積在140平方米以上2住宅小區(qū)容積率在1.0以下3實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以上!與以上情況相反為普通住宅!

小產(chǎn)權(quán)-出現(xiàn)背景

房價上漲掩蓋了風(fēng)險

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)房的問題在房價上漲的大環(huán)境下愈演愈烈。作為市場上土地供應(yīng)不足的一種黑市方式的存在，甚至占到土地市場的1/5~1/4，還不包括許多零星的、分散的、無法統(tǒng)計上來的。

土地供應(yīng)不足導(dǎo)致“黑市”

第一，土地供應(yīng)的緊張局面沒有緩解，在政府竭盡全力增加經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規(guī)模并沒有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后18個月至兩年時間才能形成市場上商品房的預(yù)售條件，供地緊張預(yù)示著未來預(yù)售房子的供應(yīng)量將減少。

土地供應(yīng)不足就造成了以下結(jié)果：1.投資回落;2.房價上漲;3.“小產(chǎn)權(quán)房”的興起;4.違法占地案件增多。

第二，宏觀調(diào)控政策對房屋市場上的需求影響不大。從房屋的成交量、上交所中國房地產(chǎn)股票的指數(shù)、香港聯(lián)交所中國內(nèi)地房地產(chǎn)股票的指數(shù)來看，“國八條”、“國六條”出臺前一個月，對以上指標(biāo)都有影響，但出臺后這些指標(biāo)不降反升，一個月后基本恢復(fù)到正常水平。但對土地和房屋供應(yīng)的影響卻非常大。

減少二手房流通環(huán)節(jié)，培養(yǎng)市場機(jī)制

建立和培養(yǎng)市場機(jī)制，才會很有效地化解風(fēng)險。但在培養(yǎng)和建立市場機(jī)制的過程中，最重要的是要減少流通環(huán)節(jié)，即二手房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，現(xiàn)在這些(二手房)稅費(fèi)已經(jīng)高達(dá)成交額的10.6%

限制外國人的購房，并不能解決中低收入人群的購房困難，因為他們的需求從品質(zhì)、地理位置、價位上來看都是完全不同的，單純地強(qiáng)調(diào)限制外國人購房，反而會影響北京作為一個國際化大都市的發(fā)展，同時還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。

小產(chǎn)權(quán)-熱銷原因

從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%;從住房形態(tài)看，一樣是 普通住宅;從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

一、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。

二、人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風(fēng)險，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠足夠多呢?而這些小產(chǎn)權(quán)房確實滿足了人們的自住需要。

三、按照建設(shè)部的警告，實際上沒有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”實際上是非法的，不受法律保護(hù)的。但現(xiàn)在各方面的消息沒有人實際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。

四、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對當(dāng)前平抑房價、改善房屋市場的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房

困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點(diǎn)。

五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外，還沒有發(fā)生過因為違法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒有出臺制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例，也沒有追究過鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為。

六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財產(chǎn)作價拆遷的實際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會坑老百姓”的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過有關(guān)部分審批過的有規(guī)劃的正式項目，怎么可能說拆就拆呢?說白拆就白拆呢?

七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制、社會體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會公民權(quán)了。人們期待這社會主義新農(nóng)村建設(shè)會推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點(diǎn)牽強(qiáng)了。

客觀上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用。有統(tǒng)計稱，目前北京在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%。實際上對于小產(chǎn)權(quán)住宅隱含的各種潛在風(fēng)險，不用建設(shè)部提醒大部分購買者也早有了解，因此“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之間的巨大差價的誘惑，不會因為建設(shè)部的溫柔提示而失去力量，小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)熱銷仍然勢不可擋。

小產(chǎn)權(quán)-對樓市的影響

北京440多個在售項目中，竟然有有80個無產(chǎn)權(quán)保障的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房(俗稱小產(chǎn)權(quán)房)在售，占項目銷售總數(shù)的20%左右。這組數(shù)據(jù)也就意味著在北京5個住宅項目中，就有一個是非法項目。那么小產(chǎn)權(quán)房究竟有沒有市場呢?按照常規(guī)，這種風(fēng)險極大的項目，購買者應(yīng)該是寥寥無幾的，可是實際情況并非如此，小產(chǎn)權(quán)房市場在北京紅紅火火。

商品房均價急劇攀升，一些售價僅為2000多元/平方米的小產(chǎn)權(quán)樓盤格外引人注目。目前，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣：如通州、房山、石景山等地區(qū)。

目前在售的80個無產(chǎn)權(quán)保障房項目，均價為3344元/平方米，僅為2006年北京市整體銷售均價8792元/平方米的38%。價格低廉、手續(xù)簡單、即買即住、物業(yè)費(fèi)低，這四大方面是構(gòu)成小產(chǎn)權(quán)房熱銷的最重要原因。當(dāng)然，選擇小產(chǎn)權(quán)房實則是購房者的無奈之舉，小產(chǎn)權(quán)房里面蘊(yùn)藏的政策風(fēng)險誰都明白，但是在高房價面前，購買者已經(jīng)考慮不到那么長遠(yuǎn)了，“好歹有個窩”的中國傳統(tǒng)思想讓他們義無返顧的選擇購買。

小產(chǎn)權(quán)-購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險

1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。

3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，無法有效維護(hù)權(quán)利。

4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

5、房地產(chǎn)市場整頓風(fēng)險。因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。

小產(chǎn)權(quán)-小產(chǎn)權(quán)房的未來走向

小產(chǎn)權(quán)風(fēng)險明顯

小產(chǎn)權(quán)房因為售價遠(yuǎn)低于商品房而受到一部分人青睞。但在現(xiàn)行體制下，小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險也是顯而易見的。一是很難在市場上轉(zhuǎn)讓;二是一旦小產(chǎn)權(quán)房所在的土地改變用途，很難得到賠償。

因土地性質(zhì)不同，中國的土地分為國有土地和集體土地,根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，在國有土地上可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而要在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)必須首先將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，然后才能按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)。

“集體土地在允許的情況下,可以開展一些集體經(jīng)濟(jì)活動。農(nóng)村的宅基地只允許解決農(nóng)民的居住問題，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓。但每家只允許有一份宅基地。不允許城市居民在農(nóng)村購買住宅，目的是在農(nóng)民居住、生活保障尚沒有建立起來的情況下，最大限度地保障農(nóng)民利益不受侵害?！?/p>

即使自住仍應(yīng)謹(jǐn)慎

在市場交易環(huán)境尚不完善的情況下，一個沒有法律保障的事物的風(fēng)險是可想而知的。盡管如此，有意購買小產(chǎn)權(quán)房的仍不乏人在。他們并非不知小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險，卻表示“只是自住，又不上市交易”。

對此，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，以往小產(chǎn)權(quán)項目并非沒有被勒令強(qiáng)制拆除的先例，部分小產(chǎn)權(quán)項目停工或停售就有這方面政策的考慮。

消費(fèi)者即使是自住需求，購買小產(chǎn)權(quán)項目仍需謹(jǐn)慎。另據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)估算，約有30%左右的消費(fèi)者購買小產(chǎn)權(quán)項目是出于投資的考慮。業(yè)內(nèi)人士傅碩指出，雖然表面看小產(chǎn)權(quán)項目由于沒有產(chǎn)權(quán)證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般采用的是雙方當(dāng)事人默認(rèn)原則。

只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現(xiàn)交易糾紛，在尋求法律保護(hù)時會遇到更多障礙。

以租代購似更穩(wěn)妥

小產(chǎn)權(quán)的項目之所以受到限制，一方面是怕其擾亂市場秩序，另一方面也是出于保護(hù)耕地等農(nóng)用地考慮。但因為存在巨大的利益落差，單純地通過行政手段來強(qiáng)制規(guī)范可能不會起到特別好的效果，最好仍從市場角度解決。

實際上，在農(nóng)村的集體土地也分可建設(shè)用地和耕地等不同用途，對于可建設(shè)用地，只要不違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設(shè)的整體規(guī)劃，建成的房屋如果是農(nóng)民購買仍可按小產(chǎn)權(quán)辦理，如果是城鎮(zhèn)人口購買則需補(bǔ)交土地出讓金等費(fèi)用。

這樣，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房子只要不是侵占農(nóng)民耕地等農(nóng)用地的，都可采用這種模式。這在一些地方進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)中也作為一種途徑在嘗試和摸索。

如果在土地性質(zhì)不能轉(zhuǎn)變的情況下，既要發(fā)揮城市郊區(qū)富余宅基地的用途，又解決住宅市場供需矛盾的問題，以租賃的形式為好。就是在集體土地上建的住宅，以短期或較長期出租給城市居民，簽定合同，到期限在條件允許的情況下可以續(xù)租，如果在合同期限內(nèi)發(fā)生變化，可以退租。這樣既保證了農(nóng)民的收益，又保證了消費(fèi)者的權(quán)益。

小產(chǎn)權(quán)-全國性難解之題

首先，對已經(jīng)建成并售出的“小產(chǎn)權(quán)房”如何消化處理?不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目強(qiáng)行拆除勢必影響社會穩(wěn)定，是否補(bǔ)償，如何制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);國家征收，改變集體土地性質(zhì)，如何補(bǔ)繳土地出讓金?

其次，主管部門采取什么嚴(yán)厲措施杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，避免助長頂風(fēng)違法，進(jìn)一步惡化形成無法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房?相關(guān)法律并沒有明令禁止。

如果允許建設(shè)，帶來的不僅是規(guī)劃問題，并且不可避免地流入“不要名分，有個窩住”的城市中低收入家庭。第三，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的市民往往會有法不責(zé)眾的“賭”的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國家的政策動向改變，賭國家的政策執(zhí)行力。

如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，將是一場體制、政策和民生的艱難博弈。專家認(rèn)為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個系統(tǒng)工程來完成。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問題，也不能使用強(qiáng)迫手段簡單處理不計后果。

專家建議從以下幾方面入手：

第一，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控幾年來效果不佳，充分說明一個問題，不少地方政府執(zhí)行力存在問題，首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問題。這本身就是一個工程浩大的政府改革問題。不管國家出臺什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結(jié)果必然是不理想的，甚至?xí)鸱疵孀饔谩?/p>

第二，對土地制度進(jìn)行改革并完善相關(guān)法律。農(nóng)村集體土地未來的發(fā)展方向和現(xiàn)實沖突，導(dǎo)致村民住宅只能在村民內(nèi)部進(jìn)行簡單轉(zhuǎn)讓，無法真正解決村民、集體、國家以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益分配關(guān)系。另外，目前在一定程度上還存在對農(nóng)村集體土地監(jiān)控管理缺失問題。

對土地制度應(yīng)該進(jìn)行改革，包括國有土地的轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租、出售，理順個人、集體、國家三者的利益關(guān)系，形成一套切實可行的適應(yīng)現(xiàn)階段情況的中國特色社會主義土地制度。

第三，對于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理。對于各個環(huán)節(jié)涉及腐敗問題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任;對于違規(guī)購買村民住宅的客戶應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)處罰以維護(hù)法律和政策的尊嚴(yán)。

另外，凡購入村證房的外戶，應(yīng)統(tǒng)一發(fā)證、轉(zhuǎn)換身份，但必須補(bǔ)交差額利益，對村干部及開發(fā)商實行嚴(yán)格處罰手段，以期達(dá)到目的：使開發(fā)商、村干部、購房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處罰。