國四條是指在2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議上，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”。分析人士指出，對于當前深陷“高燒”的樓市來說，“國四條”釋放了清晰信號，這一劑“退燒藥”有望為樓市清熱去火，但能否“藥到病除”還需觀察。

 四條內容

四項調控措施

一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。

二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。

三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。

四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

新聞回放

溫家寶總理2009年12月14日主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作。國務院常務會議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。國務院常務會議決定，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。國務院常務會研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。

會議認為，為應對國際金融危機，國家采取了一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。這些政策對于提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資，實現(xiàn)保增長、擴內需、惠民生的目標發(fā)揮了重要作用。今年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設速度加快，380多萬戶低收入家庭解決了住房困難問題。但是，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。

為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

多次暗示

2009年12月14日的會議前，政府已經(jīng)多次暗示樓市政策將發(fā)生轉變。

12月7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)多年來第一次不再被當作支柱產(chǎn)業(yè)來描述，經(jīng)濟會議只是提及要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

經(jīng)濟工作會議閉幕之后的第三天，12月9日，國家發(fā)改委主任張平就明確表態(tài)，要抑制投機性購房，輿論認為這是主管部門發(fā)出抑制高房價的信號。同一天下午，國務院常務會議公布了“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年”的規(guī)定。

而國務院此次常務會議主要議程就集中在研究促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施。會議稱，今年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設速度加快，380多萬戶低收入家庭解決了住房困難問題。但是，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生昨天表示，今年中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“三高一低”的特點——房地產(chǎn)價格持續(xù)10個月走高;房地產(chǎn)市場貨幣投放量高，1-11月房地產(chǎn)資金來源達48170億元;地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍;而保障性住房完成率低于預期76.4%。這推動了中國房地產(chǎn)價格環(huán)比持續(xù)上升，新地王不斷涌現(xiàn)。

聶梅生表示，人民幣升值預期、流動性過剩等因素或將導致房地產(chǎn)價格進一步上漲，地產(chǎn)資金杠桿率沖高，中國房地產(chǎn)市場或現(xiàn)較大泡沫。

專家解讀

分析人士指出，此次國務院明確推出四大組合舉措，重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

專家指出，這套“組合拳”劍指當前房市存在的幾個最突出矛盾，具有較強的現(xiàn)實針對性。

——“增加普通商品住房的有效供給”。特別是在用地上要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃住房的供應。相關數(shù)據(jù)顯示，當前京滬深等一線城市商品住宅普遍供不應求，增加供給將有利于緩解供求關系緊張，穩(wěn)定房價上漲。

——“抑制投資投機性購房”。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“據(jù)了解，當前房價上漲快的地區(qū)，投機成分比較多，營業(yè)稅政策的調整，能夠對炒房起到擠出效應，緩和供求關系，有助于平抑房價。”

——“加強市場監(jiān)管”。當前，部分房地產(chǎn)市場開發(fā)商通過違規(guī)放號、要求購房者交納誠意金等方式哄抬房價、制造恐慌氣氛，嚴重擾亂樓市正常交易秩序。此次“國四條”也提出，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場檢測，完善土地招拍掛和商品房預售制度。政府嚴懲這些違規(guī)行為，顯然要給百姓一個穩(wěn)定的市場預期。

——大規(guī)模推進保障性安居工程建設。此前，一些地方的保障房建設緩慢，審核把關不嚴……此次國務院常務會議強調，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，這有利于發(fā)揮保障性住房對商品房市場的平衡作用。

而對于老百姓的自住和改善性購房需求，“國四條”則再次明確表示“繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費”。

國務院發(fā)展研究中心研究員廖英敏表示：“老百姓一直擔心這個政策有變，政府明確表態(tài)，等于給了因自住和改善性需求而購房的老百姓吃了‘定心丸’。”

連鎖反應

地產(chǎn)股暴跌或是吸貨良機

政策利好略超預期。在房地產(chǎn)行業(yè)12月投資策略報告中，我們曾分析了中央層面房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，指出二手房的營業(yè)稅減免應會按時取消，這一判斷得到了驗證。而其他政策，特別是此前市場普遍擔心的二套房貸利率優(yōu)惠政策得以繼續(xù)保留，這超乎市場預期。顯然政府在房地產(chǎn)政策方向上“有保有壓”，即支持百姓在住房上的自住和改善性需求方面的決心沒有改變，但堅決抑制投機性購房。

政策余地仍有較大保留。一方面，延續(xù)期限不明確。與汽車下鄉(xiāng)優(yōu)惠政策明確實施期限不同，住房消費政策只提“繼續(xù)實施”，而沒有明確實施期限。另一方面，原有的住房消費政策本身就具有相當?shù)撵`活性。以市場最關心的二套房貸問題來論，銀監(jiān)會的政策是劃定二套房貸款紅線是“四成首付”，具體利率由各商業(yè)銀行自行制定，因此在實際操作中二套房貸利率優(yōu)惠有相當?shù)撵`活性，顯然延一政策的延續(xù)并不意味著有額外的利好。

政策意圖明顯，明年住房供給有望明顯提升。自08年底住房消費刺激政策出臺以來，房地產(chǎn)市場銷量回升、房價上漲，開發(fā)商最為受益，但政府最希望看到的房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)新開工才剛有起色，此時延續(xù)住房消費刺激政策有助于穩(wěn)定開發(fā)商預期，增強明年住房供給信心，因此明年住房供給有望明顯提升。

維持行業(yè)評級為“強于大勢”。 房地產(chǎn)優(yōu)惠政策方向終于水落石出，不確定因素的消失有助于房地產(chǎn)板塊輕裝上陣，并且政策利好超市場預期，房地產(chǎn)板塊有望走出一輪超越大盤的行情。品種選擇上，除萬科、金地等一線藍籌外，仍然重點推薦在二、三線城市擁有較多土地儲備和開發(fā)項目、具有較大區(qū)域優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司，如榮盛發(fā)展(002146)、合肥城建(002208)、安徽水利(600502)、中江地產(chǎn)(600053)。

熱點評論

能否“藥到病除”還需觀察

記者采訪的多位房地產(chǎn)專家和經(jīng)濟學者表示，要從根本上遏制瘋漲的房價，還需配套相關措施，以此確保實現(xiàn)樓市調控目標。

李迅雷等專家指出，由于樓市波動涉及到金融安全和宏觀經(jīng)濟運行，政府在調控時往往面臨兩難。“目前出臺的一系列政策，能在多大程度上遏制高房價，還需要進一步觀察。”

相關政策執(zhí)行是否到位也影響到調控的效果。從當前保障性住房建設來看，年初國務院就提出大力建設保障房，但全國人大調研組10月份公布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月底全國保障房建設資金到位率不足25%，保障性住房建設落實情況堪憂。明年的保障房建設落實力度能否加強?人們拭目以待。

對如何有效遏制房地產(chǎn)投機，專家認為，可考慮采取收緊二套房貸，征收大戶型、高檔房物業(yè)稅等，確保真正有自住與改善性住房需求者的利益，穩(wěn)定這些購房者的消費預期。

廖英敏指出，銀行能否執(zhí)行好“差別化信貸政策”對于抑制投機性購房是一大關鍵。“這項政策伸縮性很大，要很好地區(qū)分改善性購房需求和投資投機性需求，才能達到抑制投機、鼓勵自住的目的。”