零開盤 -簡介

零開盤是指房地產(chǎn)商面對政策面和居民購買欲望的下降的雙重壓力，降低開盤率進(jìn)行應(yīng)對的現(xiàn)象。

背景

為了逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2011年1月26日，國務(wù)院推新國八條。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從此次國務(wù)院常務(wù)會議上出臺的“新國8條”措施來看，依然是落實(shí)去年“新國十條”和“9.29”新政基礎(chǔ)上的進(jìn)一步升級，但在限購、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼，且行政干預(yù)力度進(jìn)一步加大。

“新國8條”第六條明確要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

此番中央層面的限購令更加嚴(yán)厲，要求“原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房;對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房”。也就是說，已有兩套以上住房的本地居民家庭、以及擁有一套以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不可再新購住房。這就意味著，已經(jīng)出現(xiàn)限購令的20多個(gè)城市將重新調(diào)整限購口徑，因?yàn)槌钲谕?，其余城市之前的限購令都?guī)定居民還可再新購一套住房。

地方政府調(diào)控

隨著3月2日蘇州、福州兩地國八條細(xì)則的出臺，加上深圳規(guī)土局明確表示繼續(xù)執(zhí)行原有限購政策，目前“新國八條”執(zhí)行城市已增加至26個(gè)。其中包括北京、上海、成都、青島、長春、南京、南寧、寧波、貴陽、天津、哈爾濱、無錫、廈門、石家莊、武漢、銀川、濟(jì)南、廣州、昆明、沈陽、大連、?？?、杭州、蘇州、福州、深圳。至此，明確將要實(shí)行限購的共計(jì)36個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市中，已有七成落實(shí)地方限購政策。

已出臺地方細(xì)則的25個(gè)城市中，銀川、貴陽、昆明3個(gè)城市已明確公布了2011年房價(jià)控制目標(biāo)。銀川政府提出，2011年新建商品住房價(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增漲幅度以內(nèi)，同比增幅低于10%;昆明與銀川類似，要求2011年全市新建商品住房年度價(jià)格漲幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增長水平;貴陽則要求嚴(yán)格控制2011年當(dāng)?shù)匦陆ㄗ》績r(jià)格增幅不高于去年全國平均值。此外，上海、天津、南昌、太原等城市也已明確將在3月底公布房價(jià)控制年度目標(biāo)。

樓市遇冷

隨著地方限購令和房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的加速出臺，各地樓市2月普遍遇冷，尤其是開發(fā)商的推盤意愿大大降低。全國72個(gè)大中城市，2月僅239個(gè)商品房項(xiàng)目開盤，比1月減少了553個(gè)，環(huán)比下降70%。上海、杭州、重慶、成都、南京、長沙、常州、合肥等城市的2月實(shí)際開盤項(xiàng)目數(shù)較1月減少了20個(gè)以上，成都開盤項(xiàng)目數(shù)減少最多，較1月減少50個(gè)，環(huán)比下降81.97%。石家莊、鄭州、太原等15個(gè)城市2月甚至出現(xiàn)零開盤。

外資抄底樓市

調(diào)控背景下，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資受困，急需補(bǔ)充項(xiàng)目運(yùn)作資金。而外資房地產(chǎn)企業(yè)依然看好內(nèi)地樓市前景，共同的利益需求讓雙方一拍即合，不少外資開發(fā)商通過股權(quán)收購而曲線進(jìn)入內(nèi)地樓市。

新加坡嘉德置地近日對外聲稱，計(jì)劃未來三至五年投資約人民幣100億元于中國內(nèi)地，除了將旗下商場數(shù)量翻倍至100家外，也將積極拓展廉價(jià)住宅，預(yù)期平均售價(jià)較市場低約20%，每年最少供應(yīng)1萬套。

以“低價(jià)吸納”著稱的港資房地產(chǎn)企業(yè)，大力度地加碼內(nèi)地樓市的趨勢更為明顯。1月5日，嘉里建設(shè)聯(lián)合體以13.6億元競得遼寧營口地塊。兩個(gè)月前，嘉里集團(tuán)剛剛以4.81億元摘得福州商業(yè)地塊;1月7日，九龍倉就以29.1億元競得蘇州吳中兩宗地。而一個(gè)月前，九龍倉在一周時(shí)間內(nèi)斥資20億元分別在江蘇常州、湖北武漢拿地。

2月25日，香港新灃集團(tuán)宣布將攜手日本最大的商業(yè)地產(chǎn)商三菱地所合營開發(fā)沈陽購物中心尚柏奧萊，轉(zhuǎn)讓旗下Premier Ever的37.5%股權(quán)以獲得流動資金，減輕開發(fā)資金壓力。而三菱地所也以此曲線進(jìn)軍沈陽;同在2月份，愛爾蘭最大房地產(chǎn)公司財(cái)富控股(Treasury Holdings)在上海再下一城，將淮海中路的淮海商城收入囊中，交易價(jià)格5.75億元人民幣。

中國國家外匯管理局2月17日稱，近年中國房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快，外資流入對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注。但上述外資流入為外商直接來華投資，而非熱錢。外管局又指出，尚未發(fā)現(xiàn)國際“金融大鱷”或熱錢“大炒家”大規(guī)模進(jìn)入的狀況。