把毛坯房子分割成一個個獨立的房間，再簡單裝飾裝潢一下，然后以便宜價格把房子出租給很多人的現(xiàn)象。

 問題透析

鄰居生活受擾

群租客以企業(yè)員工和年輕人為主，彼此上下班時間不規(guī)律，通常在業(yè)主要休息的時候與員工下班高峰期

“撞車”。尤其在小企業(yè)租賃的員工宿舍里，到晚間人員嘈雜。而半夜歸來的上班族腳步一重，樓道里聲控?zé)魬?yīng)聲而亮，晚上租客陸續(xù)到家，走道里的燈忽閃忽滅，影響周邊居民睡眠。

安全隱患倍增

年輕人口角在所難免，甚至斗毆也時有發(fā)生，上門勸阻的物業(yè)人員或者保安，還會被情緒激動的當(dāng)事人牽扯進來，在部分小區(qū)，甚至發(fā)生貴重物品失竊的現(xiàn)象，嚴重的還要出動“110”才能解決問題，小區(qū)警車進出頻繁，業(yè)主自然覺得生活安全缺乏保障。加之群租客流動性強，物業(yè)公司卻沒有權(quán)力查驗小區(qū)內(nèi)走動人員的身份，長此以往加大小區(qū)安全隱患。

小區(qū)環(huán)境惡化

“群租房”租客多為上班族，平日購買一次性包裝食品居多，吃完后將垃圾隨處亂扔，影響走道環(huán)境。而且租客人多，反而對衛(wèi)生狀況不加維護，互相推脫。更有甚者，將一次性飯盒扔到小區(qū)內(nèi)，讓人十分反感。而樓道里也常彌漫陣陣煙味，群租客將煙蒂亂扔。另外，部分租客不注重公德，隨處吐痰、破壞綠化情況時有發(fā)生。

設(shè)施損壞嚴重

據(jù)物業(yè)公司反映，群租房的生活設(shè)施報修率是小區(qū)內(nèi)最高的。群租人多自然能源損耗大，一間房安裝多個電表，但用電量在房屋設(shè)計時并未預(yù)計到會承擔(dān)如此壓力，導(dǎo)致跳電現(xiàn)象頻發(fā)。電梯的使用也是問題。部分租客乘坐電梯時，常將按鈕從上到下全部按一遍，如此增加用電和電梯維護的成本。但租客不交物業(yè)管理費，經(jīng)常維修增加物業(yè)管理成本，費用轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主承擔(dān)。

樓盤品質(zhì)下降

在高檔小區(qū)，晾曬衣服不規(guī)范也會影響小區(qū)美觀。另外就是非機動車隨意停放。租客不愿意走到專門停車區(qū)域，或者部分小區(qū)場地有限，沒有統(tǒng)一地方供非機動車停放，車主將車子隨便一停便回到住處。于是非機動車到處可見，降低人們對小區(qū)品質(zhì)以及物業(yè)管理能力的評價。

物業(yè)管理

無奈之舉管理先鋒亦步亦趨 “房辦管不了，稅務(wù)只管稅，警署也不能常來常往，工商只管得到有執(zhí)照的”，群租逐漸成了“多不管”

空白地帶。但業(yè)主意難平。對群租“惡狀”投訴增多，物業(yè)公司和業(yè)委會、居委會無法坐視不理，自發(fā)形成一些簡單的制度，試圖管理群租行為。其中有些并不符合法律規(guī)范，有些則打擦邊球，但是出發(fā)點明確，既然目前多方不管，民間的“土方”也能給人啟發(fā)。

物業(yè)與各職能部門聯(lián)合

沒有業(yè)委會的小區(qū)，由物業(yè)和各職能部門聯(lián)合，清理小區(qū)內(nèi)群租房。首先核對身份證，然后據(jù)此發(fā)放出入證，再對此進行定期檢查。如果租客強烈反對的，物業(yè)只能和房東商量，是否換小區(qū)租房。此舉問題在于，有些房東出租一走了之，難現(xiàn)首尾。有時候為了管理，多收取物業(yè)費，找租客無濟于事。而且收取這種費用可能不符合物價局規(guī)定。

定期檢查租客房屋

租客進出采用登記方式。物業(yè)、居委會、警署每半個月要上門聯(lián)合檢查，禁止在陽臺內(nèi)進行分割，高空拋物，亂扔垃圾。同時物業(yè)專門制作小守則，寫有小區(qū)內(nèi)租房的規(guī)章制度，定期在小區(qū)內(nèi)發(fā)放?；蛘咦尡０苍谛伦饪瓦M出時發(fā)放，盡量減少口頭勸阻警告，避免產(chǎn)生誤會。

承諾書管住二房東

上海綠城的居委會主任蔡志興介紹，綠城一來對所有群租房清理登記。二來二房東要承擔(dān)2.5%的租賃稅，并且簽訂治安消防責(zé)任承諾書。三是從7月1日開始，新臨時公約生效，承諾不轉(zhuǎn)租，不分割的房源，方可辦理入租手續(xù)。居委會聯(lián)合工商、社保大隊、稅務(wù)、房辦，免費為租客辦理出入證，每月要求租客持證到居委會蓋章，出入證一季度更換一次顏色。

業(yè)主公約

朋友也不能合租一間房 上海治理群租再出新招，上海市房地局昨天表示，該局近日下發(fā)通知，對2005年版的《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時公約》示范文本進行增補，新增一些制約“群租”的新條款，如人均承租面積必須符合標準，業(yè)主不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局等。

此外，上海市房地局授予物業(yè)公司對房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限，明確對違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。

人均承租標準寫入《業(yè)主公約》

上海市房地局稱，針對當(dāng)前住宅租賃中暴露出的分割搭建、二房東轉(zhuǎn)租等突出問題，為進一步加大“群租”整治力度，該局在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定并下發(fā)了《關(guān)于抓緊完善業(yè)主公約，增補規(guī)范租賃行為相關(guān)條款的通知》，引導(dǎo)業(yè)主通過自律，進一步加強住宅小區(qū)“群租”現(xiàn)象的整治力度。

《業(yè)主公約》的增補條款明確，居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標準。

去年12月，上海市出臺的《關(guān)于加強居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》，將“居住房屋分割搭建若干小間，按小間或按床位出租或轉(zhuǎn)租”的行為定性為違規(guī)經(jīng)營社會旅館，必須在限期內(nèi)予以改正。

根據(jù)該規(guī)定，民房出租，一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住。出租給家庭居住的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。不分門進出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨出租。住宅小區(qū)居住房屋出租或轉(zhuǎn)租給單位用于員工宿舍的，也應(yīng)該符合上述標準。

社會定性

群租不能“妖魔化”

復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院段厚省教授：群租不違法，不能隨意定性。對于群租，宜疏不宜堵。安全隱患、相鄰糾紛

等問題不僅僅是群租獨有的，因此不要“妖魔化”群租。

一個新的社會現(xiàn)象的出現(xiàn)，意味著一種新興的法律關(guān)系，不能消極地對待它。比如說在計劃經(jīng)濟時期的“投機倒把”罪，自1997年中國刑法修訂后取消了，已開始慢慢淡出歷史舞臺。“投機倒把是個筐，什么罪都往里裝”的說法，今天看來頗為荒唐。群租也是這樣，不能一味地打壓禁絕。作為一種不同于一般租賃關(guān)系的新形態(tài)，可以考慮專項立法加以界定和規(guī)范。

此外，段厚省教授認為群租更多的是一種趨利行為，應(yīng)該從利益本身出發(fā)進行調(diào)整。通過征收租賃稅，增加物業(yè)管理費等經(jīng)濟杠桿來平衡。同時采取“內(nèi)緊外松”的方式，各職能部門加強管理疏導(dǎo)，不能把管理部門的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到老百姓頭上，形成“惰性政治”。

群租應(yīng)得到鼓勵

社會學(xué)家顧曉鳴：群租，由來已久。上海老早就有“七十二家房客”，這就是群租。群租，全世界都有，去美國游學(xué)，哈佛大學(xué)旁邊的一間公寓房，隔成四間，一個月135美元。所以，對于群租不要視為洪水猛獸。我認為群租沒有什么不好，關(guān)鍵是管理要跟上。群租和“拼車”有異曲同工之處，都是在市場經(jīng)濟的情況下，對資源的一種合理利用，有其合理性和積極意義。上海作為一個開放的都市，應(yīng)該以一種開放的眼光來對待這種新的居住形態(tài)，這是低收入群體在自發(fā)地謀求生活成本和生活質(zhì)量的最合理比例，是一種生存本能。市中心那些空置的樓盤都群租出去，有什么不好呢?空置等于城市空間被浪費，基礎(chǔ)設(shè)施被浪費。群租就是對這種浪費，這種城市空間不平衡問題的一種挑戰(zhàn)。這樣空置得到了有效控制，利用率提高，增加了市中心的人氣，又節(jié)能減耗，減少了個人乃至整個社會的成本，別的不說，僅交通一項就可大為節(jié)約。

禁止群租違憲

上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師：群租既是一個法律問題，也是一個社會問題。一方面，群租會向家庭旅館方向發(fā)展，容易發(fā)生變相逃稅、擾亂市場秩序的情況，另一方面，由于對社區(qū)內(nèi)群租現(xiàn)象難以管理，易帶來社區(qū)安全隱患。因此，對“群租”進行適當(dāng)?shù)男姓土⒎ǜ深A(yù)是應(yīng)該的。但是同時不能忽視低收入群體的居住權(quán)和生存權(quán)問題。根據(jù)《中華人民共和國憲法》第33條的規(guī)定，國家保障和尊重人權(quán)。生存權(quán)和居住權(quán)是每一個城市居民最基本的人權(quán)。尤其對于一些剛剛參加工作的年輕人來說，租房是一筆很大的開支。而對那些進城務(wù)工的人員來說，租金支付能力更低。如果盲目取締群租，低收入群體的人權(quán)會受到侵害，違反憲法。說到底，群租需要綜合治理，在加強政策立法和行政管理的同時，也需要一些人文關(guān)懷。

《業(yè)主公約》是關(guān)鍵

上海市政府立法專家韓皓：我個人認為群租問題沒必要專門立法，可通過《業(yè)主公約》進行約定，以“民主自治”的方式解決。國外沒有小區(qū)的概念，是以每棟樓為單位，有些公寓樓會掛出“NOPAT”(禁養(yǎng)寵

物)或者“NOCHILDREN”(無兒童公寓)的銘牌，這是經(jīng)過全體業(yè)主表決，大部分業(yè)主同意的，并寫入《業(yè)主公約》。那么業(yè)主就必須遵守公約，其他要養(yǎng)寵物或者養(yǎng)小孩的家庭就會考慮購買別處的物業(yè)。對于群租完全可以借鑒這一辦法，在《業(yè)主公約》中進行約定，本小區(qū)物業(yè)不得群租、轉(zhuǎn)租。當(dāng)然這要經(jīng)過業(yè)主表決。

四劑良方規(guī)范群租

上海財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授宋錫祥：近來上海和其他地區(qū)的群租現(xiàn)象日益突出，宋錫祥認為應(yīng)從以下四方面進行應(yīng)對：

群租

1、從立法方面來看，建議上海市立法部門，對《上海市房屋租賃條例》進行修改，增加規(guī)范群租行為的相關(guān)條款：包括對房屋群租作出界定、明確群租出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)、設(shè)置必要的出租條件和禁止條件; 2、從執(zhí)法方面來看，應(yīng)加強治安管理，組織本市公安、房屋土地資源管理、工商、勞動、衛(wèi)生、人口和計劃生育、教育等部門，參照既顧全全局利益又照顧局部利益，既滿足產(chǎn)權(quán)人利益又照顧相鄰關(guān)系人利益，既鼓勵社會效率又主張社會公正，既有抬高門檻的入門條件，又有補充救濟的疏導(dǎo)出口的精神，協(xié)同制定具體的群租出租條件和群租承租條件，抑制群租帶來的暴利，居委會干部應(yīng)配合公安機關(guān)做好出租房屋的登記工作;

3、通過稅收等手段對群租進行市場調(diào)控。主要是對部分逃稅人群加大查處力度，加重處罰。對于房東群租所得的超額利潤依照個人所得稅的細則征稅。同時，對于明顯存在群租行為的房東收取高額物業(yè)管理費，并加收清掃費、維修費等其他設(shè)施維護費用。通過這一手段來提高群租行為的進入成本，充分發(fā)揮市場經(jīng)濟本身的循環(huán)作用來遏制這一現(xiàn)象;

4、通過“業(yè)主公約”中對群租現(xiàn)象進行規(guī)范?？傊?，通過多管齊下的手段，對群租現(xiàn)象進行綜合治理，將群租現(xiàn)象的負面影響降至最低程度。

群租的形式

目前，群租現(xiàn)象分為3種形式：

一是將客廳、房間、廚房，甚至陽臺分割成若干小間，按間分租;

二是在房間內(nèi)布置多張床位，按床位出租;

三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進行分割。

無論哪一種，都屬非正常居住形式，必然影響到相鄰業(yè)主，而上海有的新建小區(qū)的業(yè)主入住率不足一半，大部分房子處于出租狀態(tài)，有居民戲稱自己的小區(qū)是“出租花園”、“打工公寓”。

問題根本

在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，上海產(chǎn)生了一些“職業(yè)二房東”，有些小區(qū)形成了“二房東聯(lián)盟”，壟斷了小區(qū)大部分的毛坯房或者二手房，然后進行改裝，再高價分租出去。

在上海市某小區(qū)，一個二房東用3000元租了一套100平方米左右的兩室一廳，然后把廳

隔成兩間，廚房算一間，就變成了五室戶，再轉(zhuǎn)手把原來的兩室每室1200元、新辟出的三室每室700元轉(zhuǎn)租出去，每月很容易就賺到了1500元。

上海大學(xué)社會學(xué)系的顧駿教授認為，“群租”問題根本上是廉租房的問題，“群租”只有在廉租房的基礎(chǔ)上才能解決。他表示，不要去管群租本身，而要去管群租帶來的消極后果和它的派生效應(yīng)，“不要說‘群租’是不允許的，而要說‘群租’里的不安全是不允許的，打擾別人是不允許的，但‘群租’本身和他人沒有任何關(guān)系。”

顧駿建議政府在市中心建立一些小面積的公寓，每個單元五六平方米，提供給中低收入者。“如果政府不能給中低收入者提供足夠的廉租房，就應(yīng)該由市場本身自發(fā)解決。”

上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長、高級經(jīng)濟師蔡興發(fā)表示，像“群租者”這樣的中低收入群體的住房需求必須納入公共產(chǎn)品提供的范疇中，有關(guān)部門可通過盤活現(xiàn)有公房、收購二手房等途徑，多渠道落實住房房源。

如何解決群租問題

近年來，群租成了大城市小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的心病，治理群租有著廣泛的民意基礎(chǔ)。一間房子被切割成豆腐塊般的若干房間，有可能破壞房子的承重結(jié)構(gòu)。一套房子住進十幾個人，也會平添很多安全隱患。人一多噪音勢必增加，不管是聚眾哄鬧還是輪流洗澡，都會擾得四鄰不安。人一多難免魚龍混雜，小區(qū)的治安狀況會受到影響。就算房客全是遵紀守法的高素質(zhì)人員，人多也必然增加小區(qū)公共資源的消耗(比如電梯的使用率會大為提高)，由此增加的費用卻需分攤到其他業(yè)主頭上，這并不公平。此外，物業(yè)公司收益沒有增加，工作量卻增加了。普通業(yè)主和群租房客之間矛盾重重，業(yè)主不斷地到物業(yè)公司或者房管部門去投訴，而物業(yè)公司也愿意配合業(yè)主下逐客令，房管部門對群租的限制措施也越來越細，群租的生存空間日益狹小。

可是群租也有著非?，F(xiàn)實的因由，也代表著特定群體的利益。如果不是經(jīng)濟窘迫，沒有人愿意選擇居住環(huán)境惡劣的群租方式。這些年來，大城市的房價一路走高，遠遠超出了一般收入階層的承受能力，更不用說收入低微的外來務(wù)工人員，以及在“就業(yè)難”的形勢下剛剛謀得一份工作或者正處在找工作階段的大學(xué)畢業(yè)生。對他們來說，別說是買房子，就是租房子也得精打細算，要么到城市的遠郊租一個相對便宜的房子，每天在上班路上花費大量時間;要么在近處多人合租一套房子，以狹窄的空間換取就近上班的便利。他們并不想成為別人的眼中釘，可是別無選擇。在這樣的情況下，“一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住”的規(guī)定將為他們在城市里謀生制造巨大的麻煩。如果沒有配套政策來安置他們，僅僅強調(diào)嚴格執(zhí)行規(guī)定，其可能帶來的問題將遠遠大于群租本身的危害。

一邊是業(yè)主和物業(yè)的抱怨，一邊是群租房客們的實際困難，手心是肉，手背也是肉，有關(guān)部門出臺政策時應(yīng)該慎之又慎，兼顧各方利益。

嚴格說起來，業(yè)主和房客之爭是在現(xiàn)階段發(fā)展不均衡的狀況下，兩個群體生存空間交匯所不可避免的摩擦。這是個牽涉面很廣的社會問題，遠不是房管部門一家所能解決的。這需要更高的決策部門來統(tǒng)籌處置，需要動用更高的智慧來尋求辦法，需要用更均衡的發(fā)展來消化積弊。長遠來說，房客們的收入提高了，問題就徹底解決了。短期來說，房價降下來或者政府提供的廉租房足夠多了，燃眉之急就消除了。