空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場(chǎng)上賣不出去的房子。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。 

 定義

綜述

由于市場(chǎng)各方對(duì)于空置房的定義大不相同，因此很難統(tǒng)計(jì)出全國(guó)究竟有多少可供購(gòu)買的空

置房，據(jù)介紹，盡管建設(shè)部對(duì)空置房作出了官方定義，但實(shí)際上市場(chǎng)上對(duì)空置房存在多種定義?？罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房;空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房;空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。也稱尾房，主要是指商品房的尾盤、長(zhǎng)期積壓在公司或個(gè)人手中的多套、長(zhǎng)期無(wú)法變現(xiàn)的空置房產(chǎn)或“債權(quán)房”等，其中又以商品房的尾盤為主。

官方定義

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分?？罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房;空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房;空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。

市場(chǎng)定義

開發(fā)商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房都在空置房的范疇之內(nèi)。

北京退稅“空置房”的定義

(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標(biāo)準(zhǔn)以工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證的簽署日期為準(zhǔn)。

(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，購(gòu)買以上空置商品房并且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優(yōu)惠。

另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開發(fā)商建成而沒有銷售出去的商品房。

相關(guān)比較

空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場(chǎng)上賣不出去的房子。這與一般人認(rèn)為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是“空關(guān)房”，意即開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關(guān)”

。對(duì)應(yīng)于權(quán)威部門經(jīng)常發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)“空置率”的數(shù)據(jù)，“空關(guān)率”的數(shù)據(jù)幾乎沒有機(jī)構(gòu)能夠發(fā)布，因?yàn)閷?shí)在是難以統(tǒng)計(jì)，只能是對(duì)某一兩個(gè)樓盤或小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，得出相應(yīng)樓盤或小區(qū)的“空關(guān)率”。“空置率”“空關(guān)率”之所以必須嚴(yán)格區(qū)分，是因?yàn)樗鼈兯枋龅氖袌?chǎng)形態(tài)完全不同。前者反映的是市場(chǎng)熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場(chǎng)銷售不佳，房?jī)r(jià)有下跌的壓力，反之空置率極低，房?jī)r(jià)則將繼續(xù)上升;而后者反映的是投資性購(gòu)房的冷熱程度，“空關(guān)房”較多意味著業(yè)主購(gòu)房不為自住需求，房屋的價(jià)值卻能體現(xiàn)出使用價(jià)值。

發(fā)展現(xiàn)狀

商品房空置率或?qū)⒋蠓黾?。這種銷售量下滑速度，2008年全國(guó)商品房空置率有可能將升

至1.5億—2億平方米左右。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)REICO報(bào)告會(huì)”上如此預(yù)測(cè)?？罩梅勘平?億平方米，任志強(qiáng)坦言，歷史上還沒有這么大的空置率。此前來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%。通常情況下，第四季度的竣工量會(huì)加大。如果按照前三季度全國(guó)商品房銷售量同比下降14.9%來(lái)計(jì)算的話，2008年僅前三季度就同比少賣大概1億平方米，空置率一定增加。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授則估算，按全國(guó)平均房?jī)r(jià)3000元/平方米計(jì)算，這么多空置房所占?jí)旱馁Y金將高達(dá)6000億元。這個(gè)數(shù)字足以讓本身繃得很緊的房企資金鏈雪上加霜。聶梅生坦言，除了6000億,自有資金率的增加也顯示房企資金鏈的困境，開發(fā)企業(yè)通過銀行融資的渠道在過去的三個(gè)季度中顯然運(yùn)轉(zhuǎn)不靈。2008年三季度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款1503.7億元，同比減少9.9%。定金及預(yù)收款2246.07億元，同比減少24%。個(gè)人按揭貸款839.5億元，同比減少36.4%。三者在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的比重由2007年同期的60%降為52.6%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張程度繼續(xù)加深。

REICO工作室劉琳博士說全國(guó)商品房空置率從28年6月份開始調(diào)頭增加，銷售低迷直接導(dǎo)致空置率的攀升。中金公司發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告中預(yù)測(cè)，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存，需要約27個(gè)月才能消化。

國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。因此得出結(jié)論，買了房子但不居住只等升值的投資、投機(jī)性住房占了相當(dāng)比重，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的主要原因之一。[1]?

政府干預(yù)

國(guó)家財(cái)政部和人民銀行出臺(tái)了稅收、信貸方面支持百姓購(gòu)房的措施，并明確指出，支持地

方地政府出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅費(fèi)政策。然而，某些地方政府竟然采取購(gòu)買空置房來(lái)進(jìn)行所謂的救市。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)大中城市空置房面積正在大幅增加。造成這種現(xiàn)象的主要原因：一是過去在房地產(chǎn)暴利驅(qū)使下，許多企業(yè)一窩蜂地投入到房地產(chǎn)開發(fā)行列，使住房建筑面積出現(xiàn)嚴(yán)重集中過剩，市場(chǎng)供求暫時(shí)失衡。二是住房?jī)r(jià)格與百姓收入差距太大，雖然有需求，但由于價(jià)格太高，許多購(gòu)房者望房興嘆，放棄購(gòu)買，造成需求大量減少，使得空置面積大量出現(xiàn)。按理說，這種大量空置問題是市場(chǎng)規(guī)律、市場(chǎng)機(jī)制使然，即價(jià)格與需求呈反比例相關(guān)，價(jià)格過高，需求必然減少。解決的辦法依然要遵循市場(chǎng)規(guī)律 ，即價(jià)格下降，需求必然上升，交易量必然增大，空置房必然減少。住房交易量下降、空置面積大幅增加的癥結(jié)就找到了，即開發(fā)商死扛價(jià)格造成的。解決的辦法一目了然了，政府應(yīng)該督促和引導(dǎo)開發(fā)商降低價(jià)格來(lái)促銷，來(lái)增加交易量，減少空置房。

而政府卻要用財(cái)政資金來(lái)購(gòu)買空置房的辦法增加交易量，減少空置房，這實(shí)際上是一種違背市場(chǎng)規(guī)律的托市行為。這種行為危害是巨大的。連政府干預(yù)市場(chǎng)都談不上，是在嚴(yán)重?cái)_亂和破壞市場(chǎng)。本來(lái)商品銷售困難，出現(xiàn)擠壓，是一個(gè)價(jià)格問題，價(jià)格應(yīng)該理性下降到需求啟功為止。而政府通過大量購(gòu)買，制造了一個(gè)需求和交易量，使得價(jià)格仍然維持不變，而這種價(jià)格是百姓不能承受的價(jià)格，仍然啟動(dòng)不了市場(chǎng)的最終需求，反而造成一種假象。對(duì)市場(chǎng)的破壞可想而知。

政府購(gòu)買空置房，使得開發(fā)商的住房?jī)r(jià)格維持在天花板上下不來(lái)，使得大多數(shù)百姓繼續(xù)買不起房外，而且政府購(gòu)空置房的資金來(lái)源必然是老百姓的納稅錢或者土地出讓金。如果將這部分購(gòu)買的空置房補(bǔ)貼給需要的低收入人群，肯定會(huì)低于政府購(gòu)置時(shí)的價(jià)格，那么，這個(gè)差錢實(shí)際上等于政府將百姓的辛苦錢通過有形之手補(bǔ)貼給了開發(fā)商。這與政府自己給低收入者建造廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房是不一樣的。后者沒有開發(fā)商剝?nèi)サ囊粚颖├?。而如果政府不這樣做，市場(chǎng)規(guī)律將迫使開發(fā)商不得不降價(jià)，那么，就會(huì)出現(xiàn)政府通過購(gòu)置空置房補(bǔ)貼給低收入者的那部分人能夠以政府給予的價(jià)格在市場(chǎng)買到同樣的房子，而且，其他更多的老百姓都能夠買到價(jià)格更低的商品房。

政府親自出面托市不是沒有，在發(fā)達(dá)國(guó)家包括中國(guó)政府都有這種現(xiàn)象。托市的目的是保護(hù)弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)和弱勢(shì)群體，是讓弱勢(shì)群體不受殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的傷害。例如從1998年以來(lái)國(guó)家實(shí)行的糧食最低保護(hù)價(jià)收購(gòu)就是一種托市行為。目的在于，防止谷賤傷農(nóng)，保護(hù)農(nóng)民利益，保護(hù)種糧者的積極性。實(shí)踐證明效果是好的，支撐了中國(guó)糧食產(chǎn)量五年連續(xù)創(chuàng)新高。

保護(hù)弱勢(shì)群體以及普通百姓有房子住的唯一辦法是讓房?jī)r(jià)回歸理性，降低到百姓可以承受的范圍以內(nèi)。或者通過大力建造廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等措施來(lái)解決中低收入者買房難的問題。而政府購(gòu)買空置房是反其道而行之，保護(hù)的是房地產(chǎn)的暴利行業(yè)，保護(hù)和受益的是強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商。百姓的納稅錢，人民的辛苦血汗錢，政府決不能如此使用。

中國(guó)人口多、土地少的現(xiàn)實(shí)，中國(guó)城市化的巨大潛力，中國(guó)人口都力求涌向城市的思想傾向，都決定只要房?jī)r(jià)稍加合理一些，巨大的需求潛力就會(huì)迅速成為現(xiàn)實(shí)。政府不分青紅皂白地利用政策鼓勵(lì)購(gòu)房，有支持不合理的高房?jī)r(jià)和樓市投機(jī)之嫌疑，甚至可能吹大樓市泡沫，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)，還反而可能會(huì)加大觀望情緒，與其初衷恰好相反，因此，是欠妥當(dāng)?shù)?。政府需要做的是，搞好住房保障工作，提高保障面積覆蓋率;商品房市場(chǎng)要放手由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，要遵循市場(chǎng)規(guī)律。在住房市場(chǎng)上，要真正做到“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府”。

物業(yè)管理

鼓勵(lì)雙方約定收費(fèi)

以往政府指導(dǎo)價(jià)“一統(tǒng)天下”的管理方式，鼓勵(lì)物業(yè)相關(guān)各方約定收費(fèi)。根據(jù)規(guī)定，已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅，其公共服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。與此同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)以招標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案后，也可以作為前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)按質(zhì)論價(jià)

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式也已經(jīng)“變臉”。物管企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量已經(jīng)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)緊密掛鉤，要想多向業(yè)主收錢，唯一的途徑，就是提升服務(wù)質(zhì)量。各個(gè)省轄市的價(jià)格主管部門會(huì)將同物業(yè)管理行政主管部門。根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。對(duì)于暫無(wú)條件制定分項(xiàng)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)的，《辦法》規(guī)定，可以制定等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)，逐步向分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)過渡。

空置物業(yè)費(fèi)按70%以上收

提高了空置物業(yè)交費(fèi)的比例。規(guī)定業(yè)主辦理人住手續(xù)后，即使沒有人住或未使用的物業(yè)，物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按不低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，具體比例由當(dāng)?shù)貎r(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門制定。物價(jià)部門解釋，物業(yè)管理帶有公共性質(zhì)，即使業(yè)主尚未人住，小區(qū)內(nèi)的綠化、保安、秩序管理等服務(wù)也不可能取消或者打折，如果業(yè)主處于裝潢施工階段，產(chǎn)生的生活垃圾甚至?xí)绕匠＿€多，這種情況下因?yàn)椴蝗胱《饨晃飿I(yè)費(fèi)顯得不合理。另一方面，讓沒人住的業(yè)主同享受服務(wù)的業(yè)主一樣交納電梯費(fèi)、照明費(fèi)、車輛秩序管理費(fèi)等，也有不合理之處。所以經(jīng)研討考慮之后，物價(jià)部門提出空置物業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%折中交費(fèi)。在保證公共服務(wù)正常前提下，顧及業(yè)主利益。

降低業(yè)主停車費(fèi)

對(duì)不同類型的小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)作出規(guī)定，其中已擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的業(yè)主停車，所付費(fèi)用將大幅降低。擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的，停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只倦按補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用原則制定，也就是說只收取少量的管理費(fèi)。而對(duì)那些不擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的業(yè)主，他們占用小區(qū)公共設(shè)施、場(chǎng)地，將按低于社會(huì)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予補(bǔ)償?shù)脑瓌t制定。

侵害業(yè)主利益

不少市民反映，由于開發(fā)商分期開發(fā)，分批交付住房，導(dǎo)致小區(qū)塵土飛揚(yáng)、建筑垃圾阻礙小區(qū)交通等。對(duì)這些可能侵害業(yè)主利益的行為，采取了最直接，也可謂是最為有效的措施，就是扣錢。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

服務(wù)“轉(zhuǎn)包”收費(fèi)不得提高

進(jìn)一步明確物業(yè)管理相關(guān)各方的權(quán)益與義務(wù)。例如，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用

人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用;每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施營(yíng)業(yè)收益和公共維修基金的支出情況;業(yè)主的房客不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任等等。

對(duì)于常見的物業(yè)公司花錢把小區(qū)的保潔、保安、維修、綠化等職能承包了出去的現(xiàn)象，業(yè)主們往往擔(dān)心會(huì)服務(wù)檔次降低了，還多交錢。明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

相關(guān)分析

空置房實(shí)際存量比較大

有關(guān)專家認(rèn)為，空置房業(yè)已成為二手房市場(chǎng)的一個(gè)交易熱點(diǎn)，貼近于市場(chǎng)的準(zhǔn)確定義有利于機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，政府調(diào)控也可以使中介機(jī)構(gòu)、買家同處于一個(gè)對(duì)稱的基礎(chǔ)信息平臺(tái)上。因?yàn)榭罩梅康男纬稍蜉^為復(fù)雜，不應(yīng)刻板的將空置房定義為沒有銷售出去的商品房，而應(yīng)該有一個(gè)更加概括的定義。

有專業(yè)人士認(rèn)為，空置房應(yīng)該包括開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導(dǎo)致的大量無(wú)需求樓盤;樓盤前期推廣力度不夠，銷售不力產(chǎn)生的大量尾房;購(gòu)買人群對(duì)新房降價(jià)的期待使得樓盤銷售周期拉長(zhǎng)，從而使老樓盤轉(zhuǎn)為新增空置房;開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的部分房屋進(jìn)入二手房市場(chǎng)，都應(yīng)屬于空置房。

另有專業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長(zhǎng)期無(wú)人使用的房屋也應(yīng)納入空置房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果這樣去定義空置房，其全國(guó)市場(chǎng)的存量應(yīng)該比官方統(tǒng)計(jì)大許多。

鼓勵(lì)消化空置房將可多贏

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，空置面積的居高不下與商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升已成房產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)矛盾。消化空置房可以獲得多方共贏局面。

從政策角度看，國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行等六家單位針對(duì)房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量等問題曾強(qiáng)調(diào)，要對(duì)商品房空置量較大、空置比例過高、增長(zhǎng)過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

從市場(chǎng)需求上看，空置房已經(jīng)越來(lái)越搶手。

從中介公司角度看，有實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司都希望能夠接下空置房的代理業(yè)務(wù)。已經(jīng)積累了成功代理銷售、出租、以租帶售以及由發(fā)展商加盟的空置物業(yè)再利用空置房的經(jīng)驗(yàn)。

如果消化空置房的鼓勵(lì)性政策力度再大些，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠與中介合作，房產(chǎn)行業(yè)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的瓶頸將會(huì)由空置房的銷售而形成一個(gè)良性發(fā)展的局面。

刺激銷售

一邊是滯銷，一邊是瀕臨斷裂的資金鏈現(xiàn)狀。活躍商品房交易市場(chǎng)已是當(dāng)務(wù)之急。任志強(qiáng)也公開唱衰樓市。他認(rèn)為，如果后期再不出臺(tái)相應(yīng)政策來(lái)消化存量房，估計(jì)2008年四季度房?jī)r(jià)下降幅度將會(huì)比第三季度更大，帶來(lái)的另一個(gè)影響就是明年房地產(chǎn)投資將大幅減少。

根據(jù)REICO報(bào)告，2008年第三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅大幅回落為16.68%，增幅降為近5年來(lái)同期最低值，一半數(shù)量的省市區(qū)房企購(gòu)置土地面積負(fù)增長(zhǎng)。樓市最大的問題就是信心。如果政府能給出一個(gè)相對(duì)明確的信號(hào)，房?jī)r(jià)降到什么價(jià)位才算合理，才不會(huì)繼續(xù)往下降，相信絕大部分開發(fā)商也愿意配合降價(jià)。沒有這種政策和輿論信號(hào)，老百姓、開發(fā)商都在觀望。

任志強(qiáng)提議，面對(duì)全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府應(yīng)有與1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)剌激力度相當(dāng)甚至更大的政策出臺(tái)，才可能克服現(xiàn)在的困難。但他非常遺憾的是，包括二套房按揭政策在內(nèi)的諸多政策都是障礙重重。對(duì)于未來(lái)的政策取向，聶梅生在一瓶社區(qū)舉行的“新人文地產(chǎn)價(jià)值高峰論壇”也提醒，大調(diào)整就意味著一場(chǎng)大的變革，不是房?jī)r(jià)下跌就能解決房地產(chǎn)的所有問題。并不是每一個(gè)開發(fā)商都有那么多的降價(jià)空間，最后就可能出現(xiàn)爛尾樓、多角債問題，政策制定者對(duì)此要有充分的認(rèn)識(shí)。

珠江三角洲空房率

2008年8月8日，深圳國(guó)土部門發(fā)布的官方報(bào)告最新統(tǒng)計(jì)顯示，1-7月，商品房空置面積165.68萬(wàn)平方米，其中住宅空置面積67.07萬(wàn)平方米，同比增加95.65%。在短短一個(gè)月時(shí)間，深圳空置商品房增加9500平方米。廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告稱，廣東省208年上半年有相當(dāng)一部分的住 宅滯銷和積壓，狀況若延續(xù)下去，下半年商品房空置量將大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年末廣東商品房空置總量1586.42萬(wàn)平方米，較2007年末增加7.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.46%。其中住宅空置增加60.35萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.03%，廣東商品住宅空置量出現(xiàn)近5年(上半年)來(lái)首次增長(zhǎng)。這給廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞了一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

值得注意的是，市場(chǎng)消化系數(shù)自2003年上半年出現(xiàn)不斷攀升以來(lái)首次下滑，低于2006年上半年水平。市場(chǎng)消化系數(shù)是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。市場(chǎng)消化系數(shù)越大，說明市場(chǎng)越活躍、消化能力越強(qiáng)。與上年同期相比，2008年廣東上半年市場(chǎng)整體消化系數(shù)均為負(fù)增長(zhǎng)，下降0.427，反映市場(chǎng)活躍程度不夠，消化能力較差。

此次空置房發(fā)出預(yù)警信號(hào)，最主要的原因是居民持幣觀望造成樓市供求關(guān)系的突然逆轉(zhuǎn)和極度失衡。開發(fā)量延續(xù)了前幾年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，而需求量卻突然大幅萎縮，兩者之間形成巨大的反差。同時(shí)，樓市一直存在的一些結(jié)構(gòu)性的問題也是引發(fā)的重要原因，比如房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的不匹配，價(jià)格與地段的不匹配，房型面積與實(shí)際需求的不匹配等。還有一個(gè)形成空置房的原因則是“房子太大讓人不敢買”。調(diào)查顯示，由于房?jī)r(jià)高，市場(chǎng)上需求量最大的是70-100平方米的戶型;可問題是，供應(yīng)量最大的卻不是這樣的戶型面積。

國(guó)外情況

荷蘭

法律允許人們?nèi)胱￠e置一年以上的空房，而空房業(yè)主也愿意在政府的協(xié)調(diào)下無(wú)償提供這些住房，如果他們希望自己房屋中突然出現(xiàn)的 “不速之客”搬走，就必須證明其住房的閑置時(shí)間還未超過12個(gè)月。瑞典為了遏制閑置房數(shù)量上升的趨勢(shì)，除了加強(qiáng)租賃服務(wù)外，政府甚至將無(wú)人居住的住房推倒。荷蘭和瑞典由此成為歐盟國(guó)家中房屋閑置率最低的兩個(gè)國(guó)家，均不超過2%。

德國(guó)

在德國(guó)業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣€會(huì)推倒那些無(wú)法出租的住房。而法國(guó)、意大利和英國(guó)則針對(duì)閑置房業(yè)主出臺(tái)了一系列處罰措施。在法國(guó)的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。丹麥政府則早在50多年前就開始對(duì)那些閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款。

美國(guó)

在亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因?yàn)樽庾≡谄h(yuǎn)地區(qū)而得到補(bǔ)償。在該城市一些地區(qū)，甚至還有業(yè)主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國(guó)的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國(guó)和瑞典一樣，也將空置房推倒。

上述國(guó)家的具體措施雖不失嚴(yán)厲且卓有成效，但是并不一定適合中國(guó)國(guó)情。

相關(guān)知識(shí)

空置率與空屋率

REICO報(bào)告工作室劉琳博士表示：“人們常說的空置率實(shí)際上是兩個(gè)概念的混淆。大家常說的已售但沒有人住也沒有出租的叫做‘空屋率’，這與國(guó)外的空置率的概念一樣，既包括新建未出售住宅，也包括既售但無(wú)人居住的住宅。”

目前國(guó)際上通用的住房空置指標(biāo)，是住房空房率。即以一個(gè)國(guó)家或城市的實(shí)有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)(一般指實(shí)際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計(jì)算出空房率。

劉琳表示：“空置率是一個(gè)相對(duì)的、動(dòng)態(tài)的數(shù)量。如果當(dāng)年的在施工面積增長(zhǎng)，那么空置面積也會(huì)隨之上漲。在當(dāng)前需求比供應(yīng)增長(zhǎng)快的情況下，空置水平總體應(yīng)當(dāng)呈下降趨勢(shì)。”