經(jīng)轉(zhuǎn)商 -簡介

所謂“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，即經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房，這個(gè)詞匯的出現(xiàn)主要是圍繞著“經(jīng)濟(jì)適用房上市交易”的問題出現(xiàn)的。國家嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，因其屬于政策性住房，購房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”。

產(chǎn)生背景

在中國，國家規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

經(jīng)濟(jì)適用房和商品房最大的區(qū)別在于購房者是否對(duì)房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)。擁有了完全產(chǎn)權(quán)也就意味著你的經(jīng)濟(jì)適用房成為了商品房，就可以像商品房一樣上市交易。

自從2010年4月26號(hào)住建部的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)公布后，經(jīng)適房已經(jīng)住滿五年的購房者紛紛辦理相關(guān)手續(xù)，向國家交納一定價(jià)款，以獲得經(jīng)適房的完全產(chǎn)權(quán)，完全產(chǎn)權(quán)的獲得也就意味著經(jīng)適房轉(zhuǎn)為了商品房，這就是“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的產(chǎn)生背景。

政策

住建部《通知》指出：“經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。住房保障部門應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人是否已繳納相應(yīng)土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)、成交價(jià)格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記、租賃備案登記時(shí)，要比對(duì)住房保障部門提供的有關(guān)信息。對(duì)已購經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房?！?/p>

隨后，《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，又明確了2008年4月11日之后簽訂購房合同的經(jīng)適房，可以在補(bǔ)交土地收益款后，不變更房主姓名就轉(zhuǎn)為商品房。2008年4月11日之前簽約的經(jīng)適房，仍然只能采用過戶的方式“轉(zhuǎn)商”。

辦理證件

買賣雙方身份證、買方戶口原件或買方暫住證原件(外地)、房產(chǎn)證，除此之外，過戶時(shí)還要繳納以下費(fèi)用，明細(xì)如下(以北京天通苑一套滿五年，80平米的經(jīng)濟(jì)適用房為例，其中天通苑最低過戶指導(dǎo)價(jià)格為3621元)

方法

1、交易

通過交易的方式“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，僅需要補(bǔ)交綜合地價(jià)款和契稅，其中綜合地價(jià)款根據(jù)當(dāng)?shù)氐亩址恐笇?dǎo)價(jià)來確定，契稅為綜合地價(jià)款的1.5%。此外，若交易對(duì)象是夫妻關(guān)系外的直系親屬，契稅還能先征后返，交易經(jīng)轉(zhuǎn)商僅只有綜合地價(jià)款這一項(xiàng)費(fèi)用。

2、贈(zèng)與

如果是通過贈(zèng)與的方式“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，則需要先對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，贈(zèng)與房屋還需要雙方到公證處公證贈(zèng)與的法律關(guān)系后，再按照房屋評(píng)估價(jià)交綜合地價(jià)款和3%契稅。

利

按規(guī)定，若直接將滿五年的經(jīng)適房出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價(jià)和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。如果買賣差價(jià)是50萬元，就要交35萬元。現(xiàn)在“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，房主只需繳納原購房價(jià)10%的綜合地價(jià)款和1%或1.5%的契稅即可。一處90平方米的經(jīng)適房一般只要交五六萬元左右。

弊

種種跡象表明，無論經(jīng)濟(jì)適用房房主是想繼續(xù)居住還是想出售，出路似乎只有一條，那就是將現(xiàn)在手里的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房。但是轉(zhuǎn)商之后，仍然有煩惱。

按照“京十一條”規(guī)定，北京采取臨時(shí)性措施限定新購房套數(shù)，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。“經(jīng)轉(zhuǎn)商”后，經(jīng)適房就變成了商品房，就相當(dāng)于新購買了一套商品住房，因此購買第二套房時(shí)將同樣受限。

提醒

中國國內(nèi)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司建議符合“經(jīng)轉(zhuǎn)商”條件的業(yè)主，盡早辦理“轉(zhuǎn)商”手續(xù)，以便在日后交易時(shí)更加安心，避免不必要的損失。

此外，也提醒那些在家庭內(nèi)部成員之間辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的廣大業(yè)主注意，一旦成功辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，那也就等于家庭的新購住房，按照5月1日開始施行的“北京樓市新政”規(guī)定，從5月1日起，同一購房家庭只允許購買一套住房，那么在家庭內(nèi)部成員間辦理了“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的家庭，按照此規(guī)定，只能在賣出此套住房之后，才能再購買新住房，否則是不允許再次購買新房的。