公租房，即公共租賃住房，它是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向北京市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。公共租賃住房實行公開的輪候配租制度。符合廉租、經(jīng)適、限價“三房”條件及家庭中有60周歲(含)以上老人、患大病人員等或?qū)僦攸c工程拆遷的可優(yōu)先配租。

它是在廉租房和經(jīng)濟適用房模式的基礎上的一種政策性的、保障性的住房，主要解決那些既不符合保障性住房供應條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題，是加快租賃市場建設的有益探索。

在2009年“兩會”的政府工作報告中，溫家寶總理首次提出“要積極發(fā)展公共租賃房”。2009年7月27日，北京“公共租賃住房”用地——海淀區(qū)西二旗居住項目已經(jīng)入市，將在8月17日開始接受競價。2009年8月1日開始，北京市民將可申請公共租賃住房。

 政策解讀

北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會與北京市發(fā)展和改革委員會等部門2009年7月30日聯(lián)合發(fā)布了《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，對公共租賃住房的供應對象、房源籌集、配租管理及租賃管理等內(nèi)容作了全面規(guī)定。

《辦法》明確，公共租賃住房是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向北京市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。公共租賃住房實行公開的輪候配租制度。符合廉租、經(jīng)適、限價“三房”條件及家庭中有60周歲(含)以上老人、患大病人員等或?qū)僦攸c工程拆遷的可優(yōu)先配租。

取得上述“三房”資格的家庭無須再次申請，只要到戶籍所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房保障管理部門登記即可進入公共租賃住房輪候范圍。承租公共租賃住房的家庭，不能同時享受廉租住房、經(jīng)濟適用住房或限價商品住房等其他政策性住房保障。

據(jù)介紹，按照北京市住房建設計劃，2009年將收購建設50萬平方米的公共租賃住房，主要布局在大型公交樞紐周邊等交通便利區(qū)域，以一、二居室小戶型為主。

此外，《辦法》規(guī)定公共租賃住房租賃期限最長為5年，需要續(xù)租的須提前3個月提出申請并經(jīng)重新審核。公共租賃住房房源由政府所屬機構或政府批準的機構負責實施通過建設、收購等多渠道籌集。

今年購建50萬平方米

公租房由市區(qū)縣政府所屬機構或政府批準的機構通過新建、收購等方式多渠道籌集。按照本市住房建設計劃，今年將收購建設50萬平方米的公租房，主要位于大型公交樞紐等交通便利區(qū)域，以一、二居小戶型為主。

公租房建設用地實行有償使用，其中對于政府所屬機構或政府批準的機構建設的，用地可采取租賃方式，按年繳納土地租金。“第一批公租房中不僅有新建的還有配建的，以及政府回購的公租房，市民不用等待太久就可以住進公租房。”徐志軍說。

受益群體獲得政策房資格可登記輪候

公租房主要針對本市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租房、經(jīng)適房和兩限房資格審核尚在輪候的家庭及其他住房困難家庭。據(jù)悉，截至6月底，本市廉租房受理居民申請2.6萬戶，經(jīng)適房5.6萬戶，兩限房5.2萬戶;通過審核備案的，廉租房2萬戶，經(jīng)適房4.6萬戶，兩限房4.2萬戶。已通過資格審核正在輪候的家庭，可直接到戶籍所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請輪候公租房。

公租房實行公開配租制度。符合廉租房、經(jīng)適房、兩限房申請條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復轉軍人、優(yōu)撫對象或重點工程拆遷的優(yōu)先配租。

符合配租條件的家庭只能承租一套公租房，不能同時享受廉租房、經(jīng)適房或兩限房等政策性住房。市住保辦政策計劃處處長崔少飛解釋，取得了“三房”審核資格，實際上就具備了公共租賃房的租賃資格。

非京籍夾心層暫不享公租房

此前有消息稱公租房將首次面向部分住房困難的非京籍人士，但此次公布的政策并未將這部分人納入其中，供應對象仍限定為京籍。

“其實公租房并沒有新的準入標準，而是與政策性住房共用一個標準，這部分人需求強烈，審核基礎完善，政策在試行階段主要是解決這些人的住房困難。隨后，根據(jù)試行情況完善細則和辦法，逐步將其他住房困難人群納入進來。”崔少飛表示。隨著廉租房、經(jīng)適房、兩限房政策的實施，本市大多數(shù)中低收入家庭住房困難得到了解決，但仍有部分中低收入家庭既不符合廉租房條件，又無力購買經(jīng)適房或兩限房，政策的第一步就是解決這些人的住房困難。

問題凸顯

“經(jīng)濟適用房買不到，商品房買不起，更住不上廉租房，我們‘夾心層’兩頭都靠不上。”市焦點房產(chǎn)網(wǎng)日前進行的一項調(diào)查顯示，近六成的被調(diào)查者認為，“社會夾心層”應當同低收入者一道，被納入住房保障體系。

商品房價高無力買

上海市國土房管局陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，7月十區(qū)的住宅均價達到9473元/平方米，中心六區(qū)最低價的區(qū)域黃埔均價也達8054元/平方米。而1—5月二手住宅的均價是3687元/平方米。

根據(jù)市有關規(guī)定，廣州居民申請經(jīng)濟適用房購房資格的一項必要條件就是，現(xiàn)家庭年人均可支配收入低于18287元。按照這個條件，一個三口之家，家庭年均可支配收入6萬元，剛剛超出了購買經(jīng)濟適用房的條件。按照9473元/平方米的均價來計算，一套60平方米的住房總價需要57萬元，不算房貸利息的話，一家人不吃不喝10年才能買到;如果買郊區(qū)房，交通成本也是一大負擔，而且除了花都區(qū)均價是4字頭外，另外幾個區(qū)的價格也都不低。

“富了點”沒資格買經(jīng)適房

廣州市從去年開始又發(fā)展經(jīng)濟適用房，而之前實行多年的廉租房制度也不斷推進，在將租賃住房補貼標準從人均每月230元提高到322元的同時，保障對象也擴大到人均住房面積10平方米以下的雙特困戶，廉租住房保障范圍和標準目前是全國最高。并且定下了2010年基本解決全市8.46萬戶中低收入家庭的住房問題的目標。

解決思路

在住房保障體系建設艱難推進的同時，另一類群體的住房難問題也浮出水面。這就是那些不符合廉租房政策標準，而又無力購買房經(jīng)濟適用房的社會“夾心層”人群，他們的住房困難應如何解決?

這類“夾心層”的規(guī)模到底有多大，目前尚無準確數(shù)字。有一種說法是，“夾心層”數(shù)量估計占我國城鎮(zhèn)人口的一半以上。2006年，我國城鎮(zhèn)人口已達5.77億人。不管這種說法是否屬實，可以肯定的是，“夾心層”人數(shù)大大超過廉租房“應保盡保”的人數(shù)，后者大概是2200萬人的規(guī)模。

盡管數(shù)量龐大且操作難度不小，但不少業(yè)內(nèi)專家認為，目前我國的財政收入狀況良好，完全可以支持住房保障體系的穩(wěn)步推進和保障范圍的擴大。近幾年來，全國財政收入一年一個新臺階，2005年突破3萬億元，2006年接近4萬億元，今年上半年達2.6萬億元。

要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出的規(guī)劃是，2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭;2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。

可喜的是，已有杭州、青島等經(jīng)濟較發(fā)達城市開始探索和實施住房保障體系范圍的擴大，“夾心層”住房難的解決之道也已初見眉目。

解決“夾心層”住房問題的最主要途徑是大力發(fā)展政策性租賃住房(即公共租賃房)。比如，試點實施“產(chǎn)權共有型”經(jīng)濟適用住房制度。在城市拆遷安置過程中，為“夾心層”群體供應一套中小戶型的經(jīng)濟適用住房，其產(chǎn)權為住戶與政府共有，住戶繳納少量成本租金，住房限制上市交易。此外，地方政府?？钚藿ɑ蛘哔徺I適量住房，以較低價格出租給特定對象的住房困難戶。北京市政府也提出，將通過租賃型經(jīng)濟適用住房、存量住房和公有住房資源的整合，積極探索建立政策性租賃住房體系，用于解決“夾心層”、引進人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題。

另外，限價房也應成為解決“夾心層”住房難的一個重要途徑。建設部新聞發(fā)言人就《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》答記者問時表示，由于經(jīng)濟適用住房供應對象調(diào)整而不再符合其條件的當?shù)鼐用窀纳谱》坷щy需求，可通過政府調(diào)控的兩限(限套型、限房價)商品住房及市場提供的普通商品住房等來滿足。這也是住房制度改革深化和發(fā)展的客觀要求。

在部分城市，不少中等收入者已被高房價擠入了住房困難群體，“兩限房”的部分保障意義也正在于為這些“夾心層”提供一個“居者有其屋”的現(xiàn)實路徑。當務之急則是出臺“兩限房”的實施細則，明確購買、再交易、監(jiān)管等一系列核心問題，避免再步經(jīng)濟適用房變味的后塵。

中央決策

就“夾心層”既買不起經(jīng)濟適用房又不夠廉租房條件的尷尬，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥在十一屆全國人大二次會議新聞中心舉行“住房保障問題”專題采訪時表示，隨著公共租賃住房的增加，“夾心層”住房困難會逐步解決。

齊驥說，隨著住房保障制度的不斷完善，越來越多的低收入家庭通過住房保障這種制度解決了住房困難，一批不屬于低收入階層，也還不足以通過市場來買或者承租自己的住房的群體，他們的住房問題就顯現(xiàn)出來。

他介紹到，公共租賃住房是各地目前解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者能夠承受起的一個價格向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到這個城市來工作的群體。公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入，但是他目前確實通過市場解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助，過一段時間，當這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。這方面的工作還剛剛起步，正處在研究深化的過程中。

齊驥表示，廈門、深圳、北京、天津都開始推動這項工作。隨著公共租賃住房的增加，這部分既不屬于低收入的家庭，又買不起或租不起市場上的房子的新職工等群體，他們的住房困難會逐步地得到解決。

各地舉措

上海

上海的“夾心層”群體有望住上政策性租賃房。2009年6月上海市住房保障和房屋管理局在答復民革上海市委一份提案時表示，上海今年將研究制訂公共租賃房政策，考慮通過經(jīng)濟適用房租賃方式和公共租賃方式解決兩類“夾心層”群體的住房困難。

民革上海市委在一份提案中指出，“夾心層”群體其實又可以劃分為兩類：一是“下夾心層”，不屬于廉租保障對象，屬于經(jīng)濟適用住房供應對象，但無力購買經(jīng)濟適用房;一是“上夾心層”，主要由職場新人、青年教師、青年醫(yī)務工作者、年輕公務員和引進人才等組成?，F(xiàn)階段對“夾心層”群體的住房保障較為薄弱，因此建議通過規(guī)劃城市公共租賃房屋、發(fā)展經(jīng)濟租賃房、調(diào)整住房供應結構、開拓政府主導下社會各方參與的合力體制等方法，解決“夾心層”群體的住房困難。

市住房保障和房屋管理局表示，考慮通過經(jīng)濟適用房租賃方式解決“下夾心層”的住房困難。“下夾心層”在承租期間，按照經(jīng)濟適用住房租金標準支付房租，若欲取得房屋產(chǎn)權，可以申請租售轉化。

對于“上夾心層”，市住房保障和房屋管理局表示，考慮通過公共租賃房的方式解決。“上夾心層”符合條件的對象，在一定時段內(nèi)可以承租公共租賃房，解決“住有所居”的問題。隨著該群體住房消費能力的增強，一旦符合退出條件，則應鼓勵其通過房地產(chǎn)市場進一步改善居住條件。此外，也要進一步完善住房租賃市場，引導“上夾心層”通過市場租賃住房解決居住問題。

據(jù)了解，針對“上夾心層”中的引進人才群體，近兩年本市部分區(qū)縣結合實際相繼出臺了一些吸引優(yōu)秀人才的住房政策。一是人才公寓政策，通過購買商品房或者集中建設方式，組織一批房源作為人才公寓，以合理的價格租賃給各類人才居住。二是住房補貼政策，既包括租房補貼，也包括購房補貼。

廣州

廣東擬建立政策性租賃住房制度,滿足“夾心層”人群的住房需求。廣州在2008年的住房調(diào)查報告中已經(jīng)關注到這批不夠條件住廉租房、但又沒有能力買經(jīng)適房的“夾心層”,并建議推出公共租賃房。

廣州市國土房管局相關負責人昨日表示,廣東醞釀出臺政策性租賃住房制度,也是廣州市提出的“惠民66條”里面的內(nèi)容之一,相信廣州也會加快跟進落實的。但他同時強調(diào),目前最關鍵的是要努力做好“在2012年底前基本解決住房調(diào)查登記的7.7177萬戶城市低收入家庭的住房困難”。

實際上,廣州已經(jīng)有開發(fā)商開始探索公共租賃住房模式。記者了解到,國內(nèi)首例由開發(fā)商出資、探索解決低收入人群居住問題的項目“萬匯樓”已“開業(yè)”兩個多月,只需要450元/月就可以租到30—40平方米的公寓。

據(jù)悉,這是廣東省建設廳批準的由廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點項目。

對此,專家表示,應該將公共租賃住房作為現(xiàn)有住房保障政策體系的補充和擴展,通過政府建設公共租賃住房或收購盤活空置商品房,以高于廉租房而低于市場商品房價格出租,同時鼓勵更多開發(fā)商參與公共租賃住房的建設。

廣州市社科院經(jīng)濟所經(jīng)濟學研究員談錦釗表示,政府部門已為解決城市低收入人群的住房困難問題推出了廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房,但對于既不滿足廉租房申請條件,又暫無力購買經(jīng)濟適用房和限價房的“夾心層”,還存在空白,公共租賃住房正好是對住房改革體系的補充。

他建議,應該擴大經(jīng)濟適用房覆蓋面,由政府出面主導、組織開發(fā)商參與公共租賃住房建設,以成本價出租給“夾心階層”,而公共租賃房租金根據(jù)房客的收入每年進行調(diào)整。

今后5年內(nèi),廣州市將至少建7.42萬套政府保障型住房,再加上舊城區(qū)安置房源超3萬套,共計10.76萬套保障型住房供給低收入人群。業(yè)內(nèi)人士表示,廣州可能會根據(jù)實際情況,適當預留部分作為租賃性保障型住房。

借鑒先例

過去兩年里，為了解決低收入家庭的住房問題，深圳市兩次推出公共租賃住房，以低于市場價30%左右的價格出租，但是卻出現(xiàn)大量空置、棄租的現(xiàn)象。

2009年6月15日，市國土房產(chǎn)局負責人表示，公共租賃住房缺乏吸引力，與價格標準的確定得高了一些有關，對此將再作研究解決。

根據(jù)我市住房保障政策，廉租房面向戶籍低保住房困難家庭;公共租賃住房面向低收入困難群體、產(chǎn)業(yè)配套工人和機關事業(yè)單位初級工作人員等;經(jīng)濟適用住房主要面向戶籍中低收入家庭?！渡钲谑泄沧赓U住房管理暫行辦法》明確，公共租賃住房租金標準以保本微利為原則，按同區(qū)域同類住房市場指導租金標準的一定比例下浮。2007和2008年，我市兩次推出公共租賃房，租金標準為每月13～18元/平方米左右，關外一些地方低于12元/平方米，與市場價相差30%左右，但是推出后受到“冷遇”，空置率較高。

就此問題，市國土房產(chǎn)局表示，由于我市公共租賃住房與經(jīng)濟適用住房的申請條件并無實質(zhì)差別，戶籍、收入、資產(chǎn)等條件都采用同一標準，且公共租賃住房租金價格缺乏比較優(yōu)勢，加之申請人有購置自有產(chǎn)權住房的傳統(tǒng)觀念，故兩次公共租賃住房與經(jīng)濟適用住房同時推出時，公共租賃住房的比較優(yōu)勢未體現(xiàn)出來，缺乏吸引力。

“要考慮我們的租金標準是否定得合理，我個人感覺高了一點。”市國土房產(chǎn)局局長張士明昨天表示，公共租賃房的租金標準在國土局內(nèi)部也存在不同看法，當時與物價部門共同定價時，還考慮到了收回部分財政投資的問題。租金標準究竟定多少合適，需要再作更深入的研究，“可能并非一定要收回成本。”

深圳市人大常委會常務副主任李華楠指出，公共租賃住房的價格標準要靈活制定，采取浮動制，根據(jù)客觀情況及時進行調(diào)整，切實發(fā)揮出對低收入家庭的住房保障作用。副主任及聚聲也指出，13～18元/平方米的租金標準較高，一個50平方米的房屋月租好幾百甚至接近千元，低收入家庭難以承受。

對社會關心的經(jīng)濟適用房上市交易問題，市國土房產(chǎn)局表示，我市現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房有關辦法對經(jīng)濟適用房的回購政策不完善，尤其對于5年以后上市交易的增值收益在業(yè)主、政府間如何分配尚不明確，需要進一步完善相關制度。李華楠表示，市人大常委會正在審議修改《深圳市保障性住房條例(草案)》，在這部法規(guī)中要對經(jīng)濟適用房可不可以售、如何售等原則性問題作出明確回答，具體的細則由政府研究制訂。

相關概念

兩限房：

針對本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。

申請人須具有本市戶口;城八區(qū)申請家庭人均住房面積不超15平方米，家庭年收入不超11.6萬元，家庭總資產(chǎn)不超76萬元。

經(jīng)適房：

政府限定住房面積以及銷售價格等，面向低收入住房困難家庭出售。

申請人須取得本市城鎮(zhèn)戶籍時間滿3年，申請家庭人均住房面積不超10平方米，家庭年收入不超過6萬元，家庭資產(chǎn)不超48萬元。

廉租房：

政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供住房。