國十一條是國務(wù)院辦公廳繼2009年年底密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來于2010年1月10日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購房等十一條措施，被財(cái)經(jīng)人士稱為“國十一條”。“國十一條”從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價(jià)過快增長的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。“國十一條”指出，隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題，需要引起高度重視。

 主旨

“國十一條”的主旨在于為進(jìn)一步完善前期出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，向外界傳遞政府調(diào)控市場的決心和信心，真正穩(wěn)定市場預(yù)期，抑制投資和投機(jī)性購房，遏制房價(jià)的非理性上漲，釋放房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)真正回歸消費(fèi)和民生。

政策信息

重申二套房貸首付不得低于40%

通知要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

另外，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

房源須一次性全部公開并明碼標(biāo)價(jià)

通知要求，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。通知還要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門，加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。

國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。

通知還要求各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

省級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定負(fù)總責(zé)

通知要求，進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。

防止境外熱錢沖擊房地產(chǎn)市場

通知要求，要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊中國市場。

金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

探索土地出讓新方法遏制“地王”

2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)土地招拍掛制度的爭議。《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。”

部分銀行房貸政策執(zhí)行大打折扣

2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合規(guī)定，居民購買第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%，首次明確收緊第二套房貸。但從2008年下半年到2009年上半年的金融危機(jī)期間，部分商業(yè)銀行為搶奪房貸客戶，對(duì)二套房貸政策的執(zhí)行都有所走樣或者打了折扣，出現(xiàn)了“首付20%、7.5折購二套房”的情況。

增加保障性住房，明確“雙軌制”

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)10日接受記者采訪時(shí)指出，“國十一條”與之前的“國四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對(duì)最近一段時(shí)間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。具體說來，可以概括為幾個(gè)方面：

首先是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最核心的是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給。陳國強(qiáng)認(rèn)為，增加上述五類住房供給，實(shí)際上明確了此前強(qiáng)調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)住房市場結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。

有保有壓，不再提“改善性住房需求”

第二，抑制投資投機(jī)性需求。這次沒有特別提到改善性住房需求字眼，而是把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)首次置業(yè)需求。對(duì)非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。對(duì)二套房明確以家庭為單位認(rèn)定是否為第二次購買。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分。

第三，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。通知提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格項(xiàng)目資本金的要求，對(duì)開發(fā)貸款要嚴(yán)格管理。對(duì)央企投資要規(guī)范化，主要是對(duì)2009年央企進(jìn)入樓市的一個(gè)警示。

第四，在明確責(zé)任方面，這個(gè)文件與此前出臺(tái)的政策方式非常不同。該通知以國務(wù)院辦公廳名義正式對(duì)下發(fā)文，與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)、國務(wù)院常務(wù)會(huì)等涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策相比，該通知對(duì)地方各級(jí)政府責(zé)任有具體要求，對(duì)地方責(zé)任主體有明確約束力。

若不降溫，首付比例可能再提高

市場人士表示，由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國務(wù)院通知，也表示政府遏制房價(jià)過快增長的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。

“之后如果房地產(chǎn)市場不降溫的話，首套房首付比例有可能會(huì)恢復(fù)到三成，二套房首付啟動(dòng)五成也是有可能的。”央行研究員鄒平座表示。

多部委已推連環(huán)政策擠泡沫

事實(shí)上，自09年年底的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議為調(diào)控樓市定調(diào)后，相關(guān)部委便開始緊急部署：國土資源部就土地出讓、囤地出臺(tái)相關(guān)措施;住建部出臺(tái)保障房建設(shè)規(guī)劃、打擊捂盤、清理地方救市優(yōu)惠政策等。

讓開發(fā)商意想不到的是，上市融資時(shí)的主要審批監(jiān)管部門證監(jiān)會(huì)現(xiàn)在竟然要聽取國土部和住建部的意見;一向和房地產(chǎn)政策不“沾邊”的國資委也出來發(fā)話告誡央企要慎入房市、股市和期市。

部分一線城市及時(shí)跟進(jìn)

地方政府則迅速落實(shí)。一線城市如北京、上海、深圳等紛紛加大2010年保障房投入。

除此之外，繼上海出臺(tái)落實(shí)樓市調(diào)控“國四條”新政、廣州加大對(duì)閑置土地處理力度之后，深圳從1月6日開始展開為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)與投機(jī)炒作行為。

樓市既不能太火爆也不能太冷清

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌客觀地分析了此輪樓市調(diào)控的總體思路：“既要穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展勢頭，又要平抑房價(jià)。決策層既不希望樓市像2009年那樣火爆，也不能像2008年那么冷清。”

相關(guān)信息：廣州房價(jià)收入比高達(dá)36倍 仨月不吃不喝才買1平方米

2009年末廣州出現(xiàn)了“地王之王”——2009年12月22日，富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體以255億元的價(jià)格拿下廣州亞運(yùn)城地塊，比拍賣底價(jià)165億元高出90億元。

據(jù)廣州市財(cái)政局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2009年的土地出讓金收益超過425億元，創(chuàng)下歷史新高，約是2008年的四倍。根據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，早在2009年10月廣州的住宅成交均價(jià)就已破萬元大關(guān)，結(jié)合廣州09年11月發(fā)布的《2009年度廣東地區(qū)薪酬調(diào)查報(bào)告》兩組數(shù)據(jù)計(jì)算，廣州市民要三個(gè)月不吃不喝才能買得起一平方米房，房價(jià)收入比高達(dá)36倍。

核心內(nèi)容

《通知》的核心內(nèi)容，其實(shí)是對(duì)2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的“國四條”的進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充。“國四條”提出要通過政策組合拳，運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，對(duì)失控的樓市進(jìn)行調(diào)控，從而抑制投資、投機(jī)性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。而《通知》的五大部分，十一項(xiàng)舉措，無論是加大保障性住房的供應(yīng)，還是通過差別化的稅收、信貸土地政策，引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)，乃至于進(jìn)一步明確政府的責(zé)任，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，打擊違法行為，很顯然，都是2009年底至今出臺(tái)的背書和細(xì)化，增強(qiáng)其操作性和執(zhí)行力，釋疑答惑，解除民眾的焦慮，增強(qiáng)房地產(chǎn)公共政策的權(quán)威和信譽(yù)基礎(chǔ)。

特點(diǎn)：亮點(diǎn)新意

盡管如此，和以前的政策相對(duì)，《通知》在調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場的舉措上，仍然有諸多的亮點(diǎn)和新意：其一，首次提出“五類住房”的概念。明確提出要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模和用地供應(yīng)，將此作為增加住房供應(yīng)的重點(diǎn)和突破點(diǎn)。

其二，經(jīng)濟(jì)適用房政策復(fù)活。2009年，經(jīng)濟(jì)適用房一度遭遇被取消的尷尬，建設(shè)部的保障性住房建設(shè)計(jì)劃也刻意淡化經(jīng)濟(jì)適用房的地位，但目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)表明，單靠廉租房一方面根本解決不了低收入家庭的住房問題，另一方面單靠廉租房政府根本沒有財(cái)力建設(shè)，而房價(jià)的高企又增加了大量的“夾心層”，這使得經(jīng)濟(jì)適用房仍然具有現(xiàn)實(shí)的意義，《通知》明確要“適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍”。

其三，明確了“差別化信貸和稅收政策”的內(nèi)涵，在信貸和稅收政策上，不搞一刀切的調(diào)控，而是保消費(fèi)，抑投機(jī)。并且重申二套房貸首付比例不得低于40%的老政策，這點(diǎn)對(duì)房價(jià)會(huì)直接產(chǎn)生明顯的遏制效應(yīng)。同時(shí)，對(duì)普通住房和非普通住房，首次購房和非首次購房采取不同的稅收政策。

其四，在人民幣升值等預(yù)期下，重視“熱錢”等境外資金對(duì)房地產(chǎn)市場的紊亂效應(yīng)，重申以前的房地產(chǎn)購買的“限外政策”有效。

其五，鑒于目前的土地“招拍掛”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法，這意味著，土地出讓將不再一邊倒地實(shí)施“價(jià)高者得”的拍賣原則。

其六，進(jìn)一步完善對(duì)房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控，明確提出開發(fā)商要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

因?yàn)橐陨狭c(diǎn)內(nèi)容，“國十一條”不僅是對(duì)前一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控政策的完善和提升，更使其成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的綱領(lǐng)性文件。

至此，從2009年12月9日，終止二手房交易的營業(yè)稅優(yōu)惠到12月14日“國四條”的出臺(tái)，從12月17日五部委將土地出讓金首付比例提高至50%，到現(xiàn)在“國十一條”的正式出籠，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂緊鑼密鼓。而且，這些調(diào)控政策不乏亮點(diǎn)，然而，遺憾的是，對(duì)于本輪調(diào)控卻遭遇了民意的冷遇。不僅民眾擔(dān)心本輪調(diào)控陷入和以前一樣“越調(diào)越高”的尷尬，甚至很多權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家依舊看好未來房價(jià)上漲。這種局面，的確給中央出了一道難題。

就房地產(chǎn)調(diào)控措施而言，“國十一條”的十一項(xiàng)舉措及中央前期出臺(tái)的一系列政策，無論是加大保障性住房的供應(yīng)，二套房貸的收緊，還是打擊圈地屯地等行為，都抓住了當(dāng)下高房價(jià)的弊端和制度根源。只要每一項(xiàng)政策真正落實(shí)到位，房價(jià)的回落應(yīng)在情理之中，而2008年之前房地產(chǎn)調(diào)控的失敗，根子就在于地方政府出于自身利益的考慮根本不執(zhí)行，而不是政策本身殘缺所致。因此，要重新恢復(fù)民眾對(duì)政策的信任，惟有痛下決心切實(shí)增強(qiáng)政策的執(zhí)行力，在房地產(chǎn)領(lǐng)域掀起一場執(zhí)法風(fēng)暴，加強(qiáng)對(duì)地方官員的問責(zé)，并將“國十一條”納入地方官員的政績考核指標(biāo)。

調(diào)控房價(jià)

明確二套房貸首付不低于40%

國務(wù)院辦公廳2010年1月10日發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

《通知》要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。

另外，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

“國十一條”要求，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房價(jià)格過高、上漲過快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。

各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。

解決1540萬戶低收入家庭住房問題

加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。加強(qiáng)市場監(jiān)測。有關(guān)部門要及時(shí)發(fā)布市場調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場預(yù)期。

加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。

探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法

通知要求，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。

通知指出，對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。

通知還要求，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

各方解讀

銀行：“改善型住房”打擊最大

目前改善型住房仍可享受首套房待遇，但國務(wù)院新政未提及該優(yōu)惠

“如果按照新政的字面意義來看，房貸政策肯定是收緊了，而且對(duì)‘改善型住房’的貸款打擊最大。”2010年1月10日記者采訪的銀行人士表示，與目前正在實(shí)施的房貸政策相比，國務(wù)院此次出臺(tái)的新政，似乎取消了“改善型住房”的優(yōu)惠。

“國十一條”中的第三條表示，將加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

對(duì)于此段內(nèi)容，一家國有銀行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的人士表示，國務(wù)院一年多以前曾明確表示：加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。而此次出臺(tái)的新政，在二套房的界定上沒有再提及“改善型住房”。

記者從銀行方面了解，目前改善型住房在實(shí)際操作中，仍可享受首套房的優(yōu)惠，利率可下調(diào)，但房貸首付要求為四成。如果按照國務(wù)院新的政策，這塊的優(yōu)惠是否還能保證就是未知數(shù)了。一家股份制銀行負(fù)責(zé)房貸的人士接受采訪時(shí)也表示，這一塊政策的變化是他們最關(guān)注的，如果取消改善型住房的優(yōu)惠，對(duì)二套房房貸的影響比較大。

國務(wù)院出臺(tái)的新政實(shí)施起來效果會(huì)如何呢?接受采訪的多家銀行表示，由于央行并未同時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，具體怎樣落實(shí)，還要等上級(jí)通知。不過有銀行透露，目前在房貸利率這塊，所謂的“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，由于受市場競爭影響，其實(shí)還很難做到自主定價(jià)。“現(xiàn)在我們的利率，都是在央行規(guī)定的基礎(chǔ)上，看別家銀行給的是多少，我們再定一個(gè)價(jià)出來”。

廣州國土局：今年很可能重推限價(jià)房

嚴(yán)查囤地捂盤，加大限價(jià)房和小戶型供應(yīng)

1月10日“國十一條”出臺(tái)后，記者第一時(shí)間連線廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人。對(duì)于國家這次出臺(tái)的一攬子政策，市國土房管局表示已經(jīng)做好貫徹落實(shí)的準(zhǔn)備，將加大閑置土地和捂盤惜售的查處力度，同時(shí)加大限價(jià)房和小戶型商品房的供應(yīng)。

1.2010年推限價(jià)房的可能性很大

廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，去年啟動(dòng)的限價(jià)房市場需求調(diào)查已經(jīng)接近尾聲，將根據(jù)具體的調(diào)查結(jié)果制定今年的限價(jià)房用地供應(yīng)，今年推出限價(jià)房的可能性很大。

2009年廣州沒有推出新的限價(jià)房用地，以往推出的限價(jià)房用地也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)影響而轉(zhuǎn)變了土地性質(zhì)。但最近已經(jīng)有全國人大代表在視察廣州時(shí)指出，“現(xiàn)在房價(jià)高漲，限價(jià)房是有需求的。”

值得注意的是，國家在2006年宏觀調(diào)控時(shí)曾要求，地方城市中90平方米以下中小套型商品住房的建設(shè)面積不能低于城市年度開發(fā)總量的70%。廣州曾在后來的土地出讓合同中，明確具體地塊的套型建設(shè)比例，但2009年以來，這種戶型限制就很少再出現(xiàn)了。

如今國家再次重申小戶型商品住房的建設(shè)，廣州市國土房管局表示將按照國家要求，加大中小戶型商品住房的建設(shè)和供應(yīng)。

此外在閑置土地方面，廣州市國土房管局表示，即將修訂頒布的《廣州市閑置土地處理辦法》將采取多項(xiàng)新舉措加大閑置土地的查處力度，其中特別明確如果閑置土地增值，開發(fā)商需要按新的市場評(píng)估價(jià)來補(bǔ)交地價(jià)，此舉將直接抬高開發(fā)商的囤地成本，擊中開發(fā)商低價(jià)囤地、高價(jià)賣樓的要害。

2.將組織專項(xiàng)行動(dòng)檢查捂盤惜售

在房價(jià)飆升的2009年，不少開發(fā)商一再拖延開盤時(shí)間，而每次延期都將房價(jià)上漲。在廣州海珠區(qū)某大型樓盤，去年6月就已開放樣板房，卻一直推到今年初才正式對(duì)外發(fā)售，半年房價(jià)漲了5000元/平方米。

長期以來，開發(fā)商的分批銷售策略與政府嚴(yán)查的捂盤惜售行為之間一直難以界定。廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日對(duì)此表示，將按照國家最新規(guī)定嚴(yán)格審批商品房預(yù)售，對(duì)于捂盤現(xiàn)象將組織專項(xiàng)檢查。

據(jù)了解，廣州目前大部分在建樓盤是分批辦理商品房預(yù)售許可，政府部門主要根據(jù)工程進(jìn)度來審批項(xiàng)目的預(yù)售許可，不同的樓棟往往會(huì)分批辦理預(yù)售，但一般一棟樓就不會(huì)再允許開發(fā)商分批預(yù)售。

“只要批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤都要拿出來賣。”該負(fù)責(zé)人10日提醒，目前市民可以在“陽光家緣”網(wǎng)站()上查到廣州所有在售樓盤的詳細(xì)信息，如果一個(gè)樓盤批準(zhǔn)預(yù)售是400套，而開發(fā)商只拿出100套來賣，市民隨時(shí)可以向管理部門投訴。

值得注意的是，目前有的開發(fā)商以內(nèi)部認(rèn)購的方式來促銷，廣州市國土房管局對(duì)此表示，預(yù)售商品房糾紛中相當(dāng)一部分是由于內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)生的，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后以內(nèi)部認(rèn)購并收取誠意金的方式推銷樓盤，是預(yù)測房價(jià)、了解市場、促進(jìn)銷售的一種營銷手段。對(duì)此，購房者在購買房屋時(shí)一定要根據(jù)自己的計(jì)劃，按部就班，切忌盲目認(rèn)購。

開發(fā)商：價(jià)格 (論壇 新聞)上動(dòng)動(dòng)心思 政策就得打折扣

國務(wù)院規(guī)定出來之后，開發(fā)商們的反應(yīng)怎樣?有開發(fā)商認(rèn)為新政未必能起到抑制捂盤惜售，但是能夠適當(dāng)抑制樓價(jià)狂飆。

1.樓市供應(yīng)不足價(jià)格難降

廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉認(rèn)為：針對(duì)國務(wù)院規(guī)定，商品住房項(xiàng)目不得分層、分單元辦理預(yù)售許可等規(guī)定，新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉直言，國務(wù)院此舉主要是為了增加供應(yīng)，但是未必能起到抑制捂盤惜售的效果。

“若一批房子共100套，開發(fā)商一次性將房子推出市場，只要在價(jià)格上動(dòng)動(dòng)心思，就會(huì)使該項(xiàng)目政策的效果大打折扣。”其舉例，若首批30套，以市場價(jià)1.6萬/平方米出售，第二批30套、第三批40套的售價(jià)分別標(biāo)價(jià)1.8萬元-2萬元/平方米甚至更高，便會(huì)因?yàn)闃莾r(jià)太高而變成無效供應(yīng)。

“解決樓價(jià)飆升的核心問題仍在于增加有效的供應(yīng)量，只有供應(yīng)增加了，價(jià)格才會(huì)合理化。”曹志偉認(rèn)為，明年廣州的供應(yīng)量不足，預(yù)計(jì)樓價(jià)難以下降，但是政府近期密集出臺(tái)政策，對(duì)開發(fā)商、消費(fèi)者的心理影響較大，預(yù)計(jì)樓市會(huì)進(jìn)入盤整期。

“09年的樓市，該漲的都漲了，不該漲的也漲了。一些短炒行為在3-6個(gè)月時(shí)間內(nèi)能獲利20%以上，大家見房就買，買房就賺錢，這種不理智的行為，容易制造泡沫。”曹志偉表示，在這個(gè)時(shí)候，國家出臺(tái)政策及時(shí)處理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是很有必要的，但要避免2007年的矯枉過正，要對(duì)自住和投資型的購房行為、普通住房和豪宅有所區(qū)別。

對(duì)于國務(wù)院提出增加中小套型的商品房供應(yīng)等政策，曹志偉建議出臺(tái)優(yōu)惠政策。“對(duì)于老百姓而言，小戶型往往單價(jià)高;而開發(fā)商又覺得建筑造價(jià)較高，沒積極性。為此，政府可以考慮在開發(fā)商的開發(fā)和銷售及消費(fèi)者的購買環(huán)節(jié)給予一定的稅收優(yōu)惠。”

2.樓價(jià)將適當(dāng)回調(diào)

番禺易興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)李健民認(rèn)為：“國務(wù)院新規(guī)出臺(tái)，表明政府對(duì)樓價(jià)已有擔(dān)憂。政府希望樓價(jià)穩(wěn)步向上，而不是失控式狂飆，出臺(tái)的政策主要是針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題見招拆招。”番禺易興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)李健民認(rèn)為，一旦已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源等規(guī)定實(shí)施，存心捂盤惜售、囤積房源的房地產(chǎn)企業(yè)肯定大受影響。

據(jù)介紹，去年樓市形勢大好，一些開發(fā)商實(shí)行“擠牙膏”式的分批銷售策略，通過分批拿證分批銷售，逐步抬高房價(jià)。政府出臺(tái)此策，可以增加買家對(duì)銷售情況的透明度，能夠適當(dāng)抑制樓價(jià)狂飆。

李健民認(rèn)為，目前，廣州的樓價(jià)、買家的心理都已進(jìn)入了一個(gè)非常敏感的臨界點(diǎn)，買家不愿再追漲，成交量萎縮。即使開發(fā)商敢大幅提價(jià)，亦是無益的，畢竟有價(jià)無市，市場難以走出價(jià)升量跌的低迷狀態(tài)。一旦長期陷入此種狀態(tài)，開發(fā)商賣不動(dòng)房，回籠不了資金，亦無益。國務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)平穩(wěn)政策后，預(yù)計(jì)樓價(jià)將適當(dāng)回調(diào)，穩(wěn)定樓市的持續(xù)發(fā)展。

房產(chǎn)專家：“國十一條”有保有壓

1.房產(chǎn)新政相當(dāng)溫和

廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜：從整體來看，國家這次出臺(tái)的政策比較溫和，除了明確提高二套房首付比例等，其他政策更多是對(duì)以往政策的重申和強(qiáng)調(diào)。制定這樣的“溫和”政策，應(yīng)該是考慮到房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，在宏觀經(jīng)濟(jì)沒有確定轉(zhuǎn)好的前提下，國家對(duì)房地產(chǎn)政策還是有保有壓。

經(jīng)歷年初的溫和定調(diào)后，預(yù)計(jì)2010年的樓市政策會(huì)根據(jù)市場的走勢再做調(diào)整，如果房地產(chǎn)市場仍然高燒不退，房價(jià)繼續(xù)飆升，不排除會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

2.調(diào)控“最后一只靴子”落地

合富置業(yè)首席市場分析師龍斌：“國十一條”將最近一兩個(gè)月國家連續(xù)釋放的調(diào)控信號(hào)明確下來，將給市場帶來穩(wěn)定的市場預(yù)期。此前市場的種種猜測現(xiàn)在都有了明確的說法，可以說是調(diào)控的“最后一只靴子”落地了。

這次國家政策提高了二套房的首付比例，預(yù)計(jì)投機(jī)購房的人數(shù)會(huì)明顯減少。最近市場已經(jīng)很少看到炒樓客了，投機(jī)購房主要看市場是上升市還是下降市，現(xiàn)在調(diào)控政策給市場帶來的預(yù)期是房價(jià)不可能在短期內(nèi)大幅上升。

目前房地產(chǎn)市場的根本矛盾還是供需矛盾，比如廣州2010年的商品住房供應(yīng)就存在較大缺口，特別是住房需求度很高的老城區(qū)。所以要平抑房價(jià)，關(guān)鍵還是要增加供應(yīng)。

對(duì)于后市走向，受“國十一條”政策影響，市場上會(huì)產(chǎn)生部分觀望因素，但每年年初都是樓市的淡季，房地產(chǎn)交易并不活躍，估計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)將是“量少價(jià)高”的市場走勢。