新國十條是指2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲,實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措,被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。

 內(nèi)容

新國十條

(一)統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識

住房問題關(guān)系國計(jì)民生,既是經(jīng)濟(jì)問題,更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快,加大了居民通過市場解決住房問題的難度,增加了金融風(fēng)險,不利于經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性,認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,采取堅(jiān)決的措施,遏制房價過快上漲,促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(二)建立考核問責(zé)機(jī)制

穩(wěn)定房價和住房保障工作實(shí)行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核,加強(qiáng)監(jiān)督檢查,建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的,要追究責(zé)任。

(三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策

對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房,嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。

(四)發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用

財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

(五)增加居住用地有效供應(yīng)

國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃,并切實(shí)予以落實(shí)。房價上漲過快的城市,要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地,對收回的閑置土地,要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時,探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃,明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批,盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門,將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同,確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。房價過高、上漲過快的地區(qū),要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。

(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達(dá)年度計(jì)劃及中央補(bǔ)助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書,落實(shí)工作責(zé)任。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策,確保完成計(jì)劃任務(wù)。按照政府組織、社會參與的原則,加快發(fā)展公共租賃住房,地方各級人民政府要加大投入,中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃(包括各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)),并在2010年7月底前向全社會公布。

(八)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管

國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度,嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為,并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中,其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款,證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

(九)加大交易秩序監(jiān)管力度

對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理,對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要加大曝光和處罰力度,問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格,對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法,規(guī)范發(fā)展租賃市場。

各省(區(qū)、市)人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行一次檢查,及時糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為,檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報國務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門組織抽查,確保檢查工作取得實(shí)效。

(十)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度

各地要及時向社會公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。

四大看點(diǎn)

國務(wù)院17日發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近期接二連三的調(diào)控政策打擊力度大，針對性強(qiáng)，預(yù)計(jì)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。此次出臺的“新國十條”主要有四大看點(diǎn)。

看點(diǎn)一：停發(fā)第三套房貸款

《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

合富輝煌集團(tuán)首席分析師龍斌認(rèn)為，目前出臺的三套房政策還沒有相關(guān)細(xì)則的界定，銀行的操作空間大，可以根據(jù)自身的信貸額度、風(fēng)險評估做出具體規(guī)定。今年以來，銀行業(yè)在信貸規(guī)模上已經(jīng)有所收縮，不會再出現(xiàn)以前那樣超大規(guī)模的放貸情況。這個規(guī)定主要針對投機(jī)性購房，不主要針對投資，因?yàn)橥顿Y者可以一次性付清房款，總體而言，三套房政策對供應(yīng)量比較緊張的城市樓價有很好的導(dǎo)向作用。

看點(diǎn)二：遏制外地炒房者

《通知》要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

合富輝煌集團(tuán)首席分析師龍斌表示，很明顯，這條是為了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房團(tuán)。在個別城市，炒房團(tuán)會破壞當(dāng)?shù)貥鞘姓５墓┣箨P(guān)系，放大需求，吸入更多的資金，再倒賣出去，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)恐慌性購房的情況。不過，“4·15”政策對房價的遏制作用已經(jīng)很顯著，市場不太可能再出現(xiàn)去年一樣瘋狂的情形。

看點(diǎn)三：物業(yè)稅漸行漸近

《通知》要求發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。

21世紀(jì)不動產(chǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅的作用是迫使原有的投資投機(jī)者將其房產(chǎn)拋售到市場。這是一種雙向調(diào)控，威力不可小視。不少業(yè)內(nèi)人士希望房產(chǎn)稅暫緩出臺，應(yīng)該先觀察現(xiàn)有調(diào)控政策的效果，否則有可能對樓市的健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

看點(diǎn)四：問責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力

《通知》指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立考核問責(zé)機(jī)制，對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

專家觀點(diǎn)

建立考核問責(zé)機(jī)制是“新國十條”一大亮點(diǎn)

南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)系副主任吳翔華表示,這是國務(wù)院很有章法的一記“組合拳”。建立考核問責(zé)機(jī)制是這次“國十條”的一個重要亮點(diǎn),之前國務(wù)院發(fā)通知,要求地方政府執(zhí)行,現(xiàn)在要對地方政府問責(zé)。‘亂市’就得用重典!”合富輝煌集團(tuán)首席分析師龍斌表示,嚴(yán)厲的調(diào)控政策必須有“考核問責(zé)機(jī)制”的配合,問責(zé)制去年年底就已經(jīng)出臺,這是對此前歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)。首次將問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”,并且讓監(jiān)察部介入,嚴(yán)厲強(qiáng)調(diào):“對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的,要追究責(zé)任。”這意味著,維護(hù)房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國法的考核體系,堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。

主要針對投機(jī)性購房會加速樓市降溫

合富輝煌集團(tuán)首席分析師龍斌認(rèn)為,目前出臺的三套房政策還沒有相關(guān)細(xì)則的界定,銀行的操作空間大,可以根據(jù)自身的信貸額度、風(fēng)險評估做出具體規(guī)定。今年以來,銀行業(yè)在信貸規(guī)模上已經(jīng)有所收縮,不會再出現(xiàn)以前那樣超大規(guī)模的放貸情況。這個規(guī)定主要針對投機(jī)性購房,總體而言,三套房政策對供應(yīng)量比較緊張的城市樓價有很好的導(dǎo)向作用。

“對于北京樓市來說,無疑是突如其來的一股‘寒流’,有可能會將樓市帶入又一個冬天”,中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為,此次調(diào)控重點(diǎn)直指投資和投機(jī)性購房,嚴(yán)控第三套及以上住房貸款以及外地購房貸款,無疑對炒房有非常大的打擊效力。“一般來說,第二套房還有可能是改善性需求,但是第三套房基本上都是投資需求”,陳云峰說,如果說提高首付是“限制令”的話,那么對第三套房不放貸基本上就是“封殺令”了。限制外地人購房貸款,進(jìn)一步縮小了需求范圍,會加速樓市降溫。

開征房產(chǎn)稅要遵循“不都收,分等級”的原則

由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚,理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中產(chǎn)生了一些問題,這就需要我們運(yùn)用各種政策手段加以規(guī)范、引導(dǎo)。稅收作為政府的一項(xiàng)重要的政策工具與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的相關(guān)性,因此運(yùn)用稅收政策來促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展成為理論界的共識。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰呼吁,即使開征房產(chǎn)稅,也一定要遵循“不都收,分等級”的原則,這樣才能更好地體現(xiàn)“差異化住房政策”的思路。

國家對民生保障房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)會給予更多的優(yōu)惠政策

在增加住房有效供給方面,國務(wù)院提出了增加居住用地有效供應(yīng),包括對房價上漲過快的城市,增加居住用地的供應(yīng)總量,依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地,盡快形成有效供應(yīng),給市場以信心。海南知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者王毅武教授王毅武說,“從這一條(增加居住用地有效供應(yīng))要求可以看出,國家對民生保障房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),會給予更多的優(yōu)惠政策。”

將改變當(dāng)前土地市場價高者得現(xiàn)狀

鄧宏乾教授認(rèn)為,再次強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)的“70%”,將確保市場上普通住房的有效供應(yīng),緩解房價上漲壓力。探索新的土地出讓方式,則將改變當(dāng)前土地市場價高者得、助推房價上漲的現(xiàn)狀。這一系列措施實(shí)施,將讓火熱的樓市“退燒”。

海南房地產(chǎn)業(yè)資深人士汪志軍表示,雖然硬性要求保障性住房等的開發(fā)比例,其主旨意圖是好的,想盡可能多地解決百姓住房問題,然而這一比例如何界定,仍存在“因地制宜”的問題。拿海南這個經(jīng)濟(jì)薄弱的省來說,旅游產(chǎn)業(yè)及相前配套產(chǎn)業(yè)是本省的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一,也是地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入的主要來源之一,如果過多削弱旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的開發(fā)比例,會影響經(jīng)濟(jì)收益,進(jìn)而可能會影響投入到保障性住房等安居工程上的資金總量。

加快保障房安居工程建設(shè)讓老百姓保持信心

武漢理工大學(xué)潘辰教授分析,加大保障性住房建設(shè),解決低收入人群住房問題,是增加市場供應(yīng)的有效措施,將起到穩(wěn)定房價的作用。“這是一個強(qiáng)制性的要求,目的就是要確保各地安居工程建設(shè)必須到位。”王毅武認(rèn)為,過去一年中,由于種種原因,一些地區(qū)的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房沒能及時“達(dá)標(biāo)”,因此在該要求中,明確了這一硬性規(guī)定,旨在維護(hù)政府的公信力,繼續(xù)讓老百姓保持信心。

加強(qiáng)監(jiān)管將加大打擊力度

王毅武表示,該要求旨在嚴(yán)打開發(fā)商“趁亂打劫”式的開發(fā)和盈利。潘辰教授表示,今年樓市重歸火爆之后,捂盤惜售等有所抬頭,加大打擊力度,增加信息透明度,可防止房價不正常上漲。王毅武指出,這或許是中央針對一些地區(qū)政府存在“打自己小算盤”的情況,再次作出的明確要求,旨在要求各級地方政府,尤其是一些房價過快上漲的地區(qū)政府,必須拿出行之有效的手段加以調(diào)控。