美國著名經(jīng)濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

 房地產(chǎn)泡沫簡介

查爾斯•P•金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”

所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟”。泡沫經(jīng)濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量;投機交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。

最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國佛羅里達房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經(jīng)濟大危機，最終導致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。

房地產(chǎn)泡沫的主要特征

1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài);

2.房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大;

3.房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率;

4.房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為，貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。

房地產(chǎn)泡沫的判定

房地產(chǎn)泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：

(1)整個經(jīng)濟是否過熱。如果整個經(jīng)濟處于過熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關(guān)系，可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會有一定的過熱的現(xiàn)象。

(2)投資增長率。當房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著高于經(jīng)濟增長率時，如相當于經(jīng)濟增長率的2倍時，就有產(chǎn)生泡沫的危險。

(3)商品房的空置情況。一般當空置率達到10%時，就是房地產(chǎn)業(yè)過熱的預兆。

除這些常用的標準外，人們通常還依據(jù)住房價格是否持續(xù)上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發(fā)增長率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負債率是否普遍持續(xù)上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。

房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經(jīng)濟帶來災難性的后果。其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛。因此各國政府都把監(jiān)測和控制房地產(chǎn)泡沫作為它宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

房地產(chǎn)泡沫的成因

房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面。

首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的;而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許

多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲。

其次，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對房地產(chǎn)出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

再有，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)•容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴張。

危害

造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動猖獗。泡沫經(jīng)濟時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區(qū)進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設(shè)時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸;另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

導致金融危機

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款;建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。

造成生產(chǎn)和消費危機

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔;此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

引發(fā)政治和社會危機

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。

各國房地產(chǎn)泡沫

美國地產(chǎn)

由于在經(jīng)濟衰退時期房屋價格仍然在上漲，有些報告認為衰退還沒有沖走市場上的過量。現(xiàn)有房屋中間價在去年于12月比前年同期上升8.4%，總值達到15.14萬美元?！R豐銀行的證券經(jīng)濟學家莫瑞斯在有關(guān)報告中說，價格上漲造成不可持續(xù)的形勢，尤其同收入相比。由于匯豐銀行是美國最大的抵押貸款債權(quán)人之一，莫瑞斯的報告引起某些人的不悅。莫瑞斯說他的看法是根據(jù)公開的經(jīng)濟數(shù)據(jù)而不是根據(jù)銀行抵押業(yè)務(wù)方面的信息。

但類似莫瑞斯這樣的懷疑者是少數(shù)。多數(shù)經(jīng)濟學家認為房屋市場仍然有堅實的基礎(chǔ)，那是由于移民購買者的強烈需求、低利率和房屋供應緊張造成的。賓州威切斯特咨詢機構(gòu)首席經(jīng)濟學家贊迪說，2001年可能是個相當一段時期的高水平，“但支持房屋市場的因素仍然存在。我認為不會出現(xiàn)廣泛的價格崩潰。”

摩根斯坦利經(jīng)濟學家波納在最近一次會議上發(fā)表題目為《房屋價格：即將破滅的泡沫》的報告中說，有些參與者爭論說房地產(chǎn)市場肯定要解體，破壞消費者財務(wù)并促成經(jīng)濟衰退。

波納承認，過去五年，房屋價格比以往任何時候上升都快，那些追蹤泡沫的熊派指出，日本股票市場日經(jīng)指數(shù)在1998年達到最高峰之后一年多，日本房地產(chǎn)市場才開始出現(xiàn)裂縫。但波納不認為崩潰就要到來，盡管他預計房屋價格上漲幅度今后幾年將下降到2%-4%。他說，泡沫將在舊金山、紐約、邁阿密和圣地亞哥等高價城市存在下去。他說，目前現(xiàn)有房屋供應僅僅相當于4個月的銷量，而新房屋供應也只有4個月的銷量，按照歷史標準這些都是很低的數(shù)字。

匯豐銀行的莫瑞斯在《美國房地產(chǎn)周期：另一泡沫》的報告中則利用房地產(chǎn)價值和收入的比例作為證據(jù)。他說，這一比例就等于房地產(chǎn)業(yè)的“價格收益比”。

根據(jù)他的計算，目前的房地產(chǎn)價格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個水平大體上相當于1989年的比率，那是上一次開始房地產(chǎn)價格長期下降的一年。在20世紀60年代和70年代大部分時期，房地產(chǎn)價格與收入比值通常都在1.2。

莫瑞斯說，目前的房屋高價格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費者降低債務(wù)負擔，住上超過他們實際購買力的房屋。今年的利率上漲將引起房屋市場價格下降。他并不認為美國所有地方房地產(chǎn)市場都有問題。房屋價格與收入比率在新澤西、佛羅里達、德克薩斯和伊里諾斯等州仍然相對較低，因為那些地方的收入增長超過房屋價格上漲。但在其他州，尤其是在加州、華盛頓、俄勒岡、密西根和明尼蘇達等西部和北中部，房屋價格與收入比率很高。

在所有城市中，舊金山、波士頓和西雅圖看來風險最大;達拉斯、亞特蘭大和休斯頓由于收入增長超過房價，則是人們最能買得起房屋的地方。但令人驚奇的是，雖然紐約房屋很貴，但人們比20世紀80年代更能買得起。莫瑞斯還說，高檔房屋問題更大，尤其是那些價格超過30萬美元的房屋。

日本地產(chǎn)

1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協(xié)議”，決定同意美元貶值。為刺激日本經(jīng)濟的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。 美元貶值(大量增發(fā)美元)后，大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。

1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，個人紛紛破產(chǎn)，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

中國地產(chǎn)

全球不良資產(chǎn)解決方案公司(Global Distressed Solutions)的總裁杰克·羅德曼(Jack Rodman)曾在洛杉磯和東京地產(chǎn)泡沫破裂的時候, 通過買賣不良貸款以及向投資者提供咨詢服務(wù)而獲利不菲。如今，他認為北京的房地產(chǎn)市場即將崩盤。羅德曼指出，北京約半數(shù)的商業(yè)房產(chǎn)目前處于空置狀態(tài)。為了證明這一點，他在電腦中存有55棟空置寫字樓的幻燈片。他稱,還有10多棟這樣的寫字樓尚未來得及拍照。羅德曼說：“我拍這些照片的目的就是想讓人們明白供給已經(jīng)嚴重過剩。”他的公司目前為在中國的資產(chǎn)投資者提供咨詢服務(wù)。

在旨在促增長的政府官員的極力推動下，中國的各家銀行去年提供了相當于1.4萬億美元的貸款，其中大部分用于建造摩天大樓以及其他商業(yè)地產(chǎn)。如今，中國內(nèi)地遍布空置的樓宇。北京去年第三季度的寫字樓空置率達22.4%，在房地產(chǎn)經(jīng)紀商世邦魏理仕公司(CB Richard Ellis)追蹤的103個市場中位列第九。這一數(shù)字還不包括即將投入運營的項目，比如建成后將成為北京第一高樓的國貿(mào)三期74層大樓。紐約對沖基金尼克斯聯(lián)合基金(Kynikos Associates)創(chuàng)始人詹姆斯·查諾斯(James Chanos)稱：“一個巨大的房地產(chǎn)泡沫和固定資產(chǎn)投資泡沫正在形成。想要以溫和的措施抑制泡沫膨脹是非常困難的。”

政策制定者們?yōu)榇藨n心忡忡，他們正試圖抑制推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金供給。1月27日，中國銀監(jiān)會要求銀行界控制貸款的增長。銀監(jiān)會在其網(wǎng)站上發(fā)表通告說，各銀行應該“嚴格”遵循房地產(chǎn)貸款政策。摩根士丹利亞洲區(qū)主席史蒂芬·羅奇(Stephen Roach)表示：“中國當局顯然正在努力抑制過多的銀行貸款。”

2010年2月12日，中國央行今年第二次調(diào)高了銀行準備金率。此舉應該有助于減少銀行所持有的可以用于新貸款的資金金額，以減緩貸款增速。

如果中國政府無法為市場降溫而導致房地產(chǎn)泡沫破裂，那么不良貸款將會激增。上海市有關(guān)官員在2月4日表示，如果房地產(chǎn)價格下滑10%，那么上海的債務(wù)拖欠抵押量將增至原來的3倍?；葑u評級(Fitch Ratings)駐北京的分析師朱夏蓮(Charlene Chu)表示，由于向國有企業(yè)的一些工業(yè)貸款已被用于房地產(chǎn)投資，因此情況可能會比預想的還要糟。她判斷說：“隱藏的房地產(chǎn)風險要比我們看到的多很多。”

預防措施

1、加強對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，就必須加強對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應，不至于過多積壓;其次，要加強房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增;最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應加強市場統(tǒng)計和預測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導產(chǎn)業(yè)。

2、 建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預警預報制度

加強和完善宏觀監(jiān)控體系應當通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

3、 強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴格懲處各類違規(guī)行為，嚴厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進行開發(fā)的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風和腐敗行為。

4、加強金融監(jiān)管力度，合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平;其次，要加強信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟發(fā)生;再次，要加強投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)經(jīng)濟部門;最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。