房價是指特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值。樓盤的價格定位由多種因素構(gòu)成。

 2010年3月全國38城市房價排行

據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)站監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份隨著房地產(chǎn)交易政策的逐步穩(wěn)定和明朗，全國主要城市房價比2009年12月仍然繼續(xù)上漲，其中原因之一是二手房交易所得稅變相加到房價中。

可以反映個人房產(chǎn)投資者具有極大的市場變化承受能力，供房資金沒有任何壓力。如果調(diào)控房價下跌或者減少房產(chǎn)投資，控制存量房閑置是行之有效的主要辦法。

2010年3月全國38城市房價排行

城市 2010年3月平均房價 同比上月 同比2009年12月 1上海 23401 -0.67% 13.42% 2北京 20801 13.79% 14.89% 3杭州 18399 -1.87% -1.82% 4深圳 15021 1.32% 3.32% 5寧波 14587 6.48% 8.57% 6南京 12492 5.57% 11.06% 7天津 11508 3.41% 0.16% 8廣州 11095 -0.50% 10.63% 9廈門 10792 3.04% 0.42% 10大連 10112 2.88% 5.05% 11福州 9619 1.12% 5.76% 12珠海 9509 1.74% 8.35% 13青島 9459 9.47% -2.87% 14蘇州 9143 6.59% 13.68% 15海口 8364 -5.33% 65.66% 16成都 7658 1.61% 5.26% 17無錫 7313 -0.99% -1.67% 18哈爾濱 7252 -3.70% 4.54% 19濟南 7060 2.50% 7.02% 20昆明 6600 6.54% 7.42% 21南寧 6402 2.06% 6.15% 22武漢 6191 0.23% 8.16% 23揚州 6155 4.98% 8.23% 24南昌 5982 0.05% 2.27% 25東莞 5950 3.14% 3.21% 26蘭州 5793 3.23% 4.40% 27重慶 5673 2.53% 7.48% 28鄭州 5634 6.42% 8.79% 29太原 5607 2.21% 2.69% 30西安 5574 3.80% 5.73% 31沈陽 5514 0.62% 3.20% 32合肥 5466 3.00% 8.47% 33長沙 5356 -1.38% 8.31% 34石家莊 5086 2.38% 2.91% 35貴陽 4856 1.91% 1.08% 36長春 4458 4.62% 8.05% 37呼和浩特 4073 5.82% 4.37% 38吉林市 3781 1.53% 5.09%

城市 2010年3月平均房價 同比上月 同比2009年12月

19濟南 7060 2.50% 7.02%

樓盤價格定位原則

樓盤的價格定位是一個很重要的而且很復(fù)雜的事情，針對這個問題，開發(fā)商往往會研究很長的時間，一般的情況下，開發(fā)商會從以下幾個方面去考慮。

一.項目自身價值要素分析

1、舒適要素

戶型 針對目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計側(cè)重住家的舒適性。

配套 會所、娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰當(dāng)。

環(huán)境規(guī)劃 由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。

2、便利要素

出行與停車方便 距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項目，有充足的停車位。

生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。

子女教育方便 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。

3、健康衛(wèi)生要素

A、無有害氣體、煙塵、噪音污染;

B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng);

C、日照充足、通風(fēng)良好。

4、品牌要素

開發(fā)商、建筑商、設(shè)計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。

5、物業(yè)管理要素

安全 防火、防盜、交通安全，各項措施周密 。

服務(wù) 日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒店式服務(wù) 。

文化氛圍 特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍。

二.周邊因素

根據(jù)市場調(diào)研分析周邊樓盤，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進(jìn)行價值實現(xiàn)要素的對比分析，再根據(jù)地區(qū)整個樓盤的走勢即供求關(guān)系的分析，確定合理的價格。

三.其他因素

包括政策、經(jīng)濟等各種其他因素。

國際上公認(rèn)的房價上的“合理的價格水平”

國際上公認(rèn)的房價上的“合理的價格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。這里應(yīng)該指出的是，歐美等發(fā)達(dá)國家公民用3-6年家庭收入所買到的住房，首先是在人均面積的擁有上要比我們?nèi)司?0平方米的小康水平要大得多。就拿美國來說，前幾年它的家庭新建成房屋平均面積就達(dá)到2,114平方英尺，一般人家戶均也在220平方米左右，相當(dāng)于人均擁有住房70平方米左右。而且他們所計算的“面積”，都是實實在在的“使用面積”，走廊、閣樓和涼臺等都不在計算之列。

2006年初，韓國的國土研究院經(jīng)過對上萬的家庭調(diào)查研究，并和英美等國進(jìn)行了比較，顯示韓國國民全部收入攢六年才能買房。首都首爾地區(qū)稍高，需要將總收入存7.7年才能購買住宅，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。

另據(jù)日本官方的數(shù)據(jù)，在東京新建的專有面積75——80平米(相當(dāng)于我們90——100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，加停車位售價也才3000萬日元左右。而當(dāng)?shù)仄胀üば诫A層家庭平均月收入為56萬日元。在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比也計算在4.5-5左右。按照國際慣例，當(dāng)一個地方房價收入比超過5的時候，就被認(rèn)為該城市房屋購買力“極低”;超過6的時候，就會被公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū);當(dāng)房價收入比超過7以后，就會被世界上公認(rèn)為“國際房價最難承受地區(qū)”。

我們以國家統(tǒng)計局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據(jù)，按照三口之家90平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn)，得出的結(jié)論就是：買一套90平方米“合理價格”的國民住宅，全國的均價應(yīng)該為248148元，每平方米為2757.2元(按此要求，開發(fā)商的利潤也超過了10%)。而這樣的價格，比現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)平均每平方米4000元左右的價格水平，低了三分之一左右。按照目前中國的消費水平，讓居民一生為一套房子打拼是一件困難的事，而政府為拉動內(nèi)需只會導(dǎo)致房價下降，因為房價太高會直接影響居民對其他用品的消費。如果一個社會80%的人買不起房，就不可能拉動內(nèi)需，而是應(yīng)該考慮增加軍隊和警察了。

這表明，全國城鎮(zhèn)的房價要回歸到“合理價格”水平，至少要比現(xiàn)在的房價下降三分之一以上。否則，讓老百姓買得起房、激活普通居民的住房消費就成為一句空話。需要特別指出的是，由于各地情況的不同，大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房價下降的幅度應(yīng)該更大，像北京上海等大城市房價要下降二分之一左右才能談得上是“合理價格”;而西部等地區(qū)房價水平本來就不是很高的地方，下降的空間可能稍小一些。但核心只有一個，就是每個城市和地區(qū)的房價收入比，最多不能超過15倍。目前一線城市房價下降的絕對值高于二、三線城市，這就導(dǎo)致一線城市的家居零售行業(yè)競爭的激烈程度大于二、三線城市，這就能解釋一線城市的家居賣場打折率遠(yuǎn)高于二、三線城市。

在經(jīng)濟危機中也是百姓與房地產(chǎn)商的博弈，從現(xiàn)在的結(jié)果看來，政府出臺了有利于房地產(chǎn)發(fā)展的政策，表明消費者在博弈中取得了勝利，從而助長了消費者的博弈心態(tài)。消費者在低利率和物價上漲的同時，期待的是房價能夠下跌，更多中下階層的消費者盼望的是經(jīng)濟適用房和廉租房政策的出臺，因此持幣觀望是2009年房地產(chǎn)行業(yè)的一大主要特征。由于房地產(chǎn)業(yè)是家居行業(yè)的上游行業(yè)，對于房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響傳到到家居行業(yè)會有6-8個月的時間，這就意味著家居行業(yè)會比去年更加冷清，預(yù)計到2010年5月份會觸底。

《2010年1月十大最高房價城區(qū)排行》

1、北京市西城區(qū) 33725

2、上海市靜安區(qū) 32200

3、深圳市羅湖區(qū) 31996

4、溫州市甌海區(qū) 31000

5、杭州市西湖區(qū) 26820

6、南京市玄武區(qū) 21000

7、天津市和平區(qū) 18741

8、成都市高新區(qū) 18663

9、廣州市天河區(qū) 18408

10、三亞市區(qū) 18000

房價泡沫

2000年

以來進(jìn)入本世紀(jì)，中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產(chǎn)投資6245億元，占全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產(chǎn)投資升高到14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時，政府也出臺多項優(yōu)惠政策，以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。使用的方法包括，退還個人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元，到2004年時均價已上升至6385元，漲幅達(dá)到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年這一數(shù)字達(dá)到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經(jīng)突破16000元每平方。

而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價早于上海開始其向上突進(jìn)的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊;北京的房價漲幅也相當(dāng)驚人，其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中于中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市。

國家研究機構(gòu)的學(xué)者和大多數(shù)經(jīng)濟學(xué)者都認(rèn)為此次中國大陸房地產(chǎn)泡沫堪比1991年以前的日本房地產(chǎn)于1997年之前的香港房地產(chǎn)。但是少數(shù)學(xué)者和大多數(shù)的房地產(chǎn)商人則堅持認(rèn)為中國大陸房地產(chǎn)市場是不存在泡沫的，這只是長期計劃體制以后的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發(fā)布了所謂121號文件以加強房地產(chǎn)投資管理牽制過猛的房地產(chǎn)升勢。但是一個月以后，國務(wù)院發(fā)布的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續(xù)前進(jìn)，直到2005年年初達(dá)到頂峰。

2005年

以來中央政府采取一系列的控制措施以期達(dá)到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。該意見規(guī)定，“對2年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查”，“對持有不足2年的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時以交易全額征收營業(yè)稅”，“加強經(jīng)濟適用房建設(shè)”等等。此政策對中國大陸房地產(chǎn)泡沫的沖擊非常明顯，大量消費者持幣待購，對市場有很強的下降期望。截至條目編制時，上海的房價已經(jīng)回穩(wěn)，上漲趨勢不再明顯，成交亦開始萎縮。

2010年

天價房地產(chǎn)已經(jīng)成為多數(shù)國人的惡夢，絕大多數(shù)淪為“房奴”階層，拋開外面精彩的世界，只有在互聯(lián)網(wǎng)虛擬的社區(qū)中尋找精神的寄托，而房地產(chǎn)已成為必談的話題。

就溫州集資建房個案進(jìn)行了一個簡單的數(shù)據(jù)對比與分析，但找不到天價房地產(chǎn)應(yīng)該從哪里下手把他降下來。很多人從法律的角度尋求解決之道，什么征收暴利稅之類的，但天價房地產(chǎn)鏈條中，一個個被分散的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)和市場主體，就沒有哪一家構(gòu)成暴利的要件：利潤率超過100%。實際上，圍繞市場主體尋找答案，任志強都一一地告訴了社會：房價沒有暴利，企業(yè)家不是慈善家，還得還上漲。

去年底以來，國家為了控制房地產(chǎn)價格的飆漲，曾經(jīng)提到了一個責(zé)任政府的字眼，即省一級政府要對控制本省房地產(chǎn)價格負(fù)總責(zé)。中央的指定的責(zé)任主體難道不是有的放矢嗎?應(yīng)該不會。但是，卻沒有用。在百思不得其解之中，今天看到這一則新聞，卻使我茅塞頓開。一番判讀之后，想讓房價降下來，我覺得很難。

據(jù)2010.4月6日《中國經(jīng)濟周刊》報道：據(jù)一位消息人士透露，由財政部牽頭制定的關(guān)于“地方融資平臺相關(guān)監(jiān)管意見”(下稱“意見”)，將延后發(fā)布甚至不排除“夭折”的可能。該消息人士稱，該意見的部分條款受到了來自地方政府方面的抵制，“地方政府對于意見當(dāng)中出現(xiàn)的一些強硬措辭表示出了‘不滿’。”

報道稱，記者從監(jiān)管層得到的一組數(shù)據(jù)顯示，截至2009年年底，在有統(tǒng)計數(shù)字的31個省、市、自治區(qū)中，只有黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆、西藏、山西、河南、貴州、寧夏的平臺貸款債務(wù)率(平臺債務(wù)合計/本省GDP)低于60%，有10個省市甚至超過了100%。業(yè)內(nèi)人士指出，一些城市的地方政府依托政府融資平臺等方式過度舉債已接近極限，債務(wù)率已高達(dá)150%以上，個別縣市債務(wù)率已經(jīng)超過400%。這些錢大量投向了政績和‘面子工程’的項目，諸如城市美化、亮化工程。

從這則新聞中可以看出，地方政府通過融資平臺，已經(jīng)背負(fù)了大量的低效益回報的融資債務(wù)，除了述及的經(jīng)濟相對欠發(fā)達(dá)的八個省以外，其它省市都超過了當(dāng)?shù)谿DP的60%;保守估計，全國地方政府融資債務(wù)超過20萬億。在“