房?jī)r(jià)調(diào)控 -概述

房?jī)r(jià)調(diào)控的主要目的在于抑制房?jī)r(jià)過快上漲，穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)。公眾在對(duì)房市走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期觀望的同時(shí)，也對(duì)政府的調(diào)控行為和調(diào)控效果予以觀望。2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。

政策盤點(diǎn)

2010年4月18日,國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款.

4月17日,國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》,提出十條舉措,被稱為房地產(chǎn)“新國十條”?！?月15日,國土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實(shí)際住房用地總量.

4月15日,國務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.

4月14日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長,堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。并要求,對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外,對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。

4月11日,中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示,銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告,并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大,要嚴(yán)控炒房行為.銀監(jiān)會(huì)表示,銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購房貸款,如無法判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%.

4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序.

4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策.

3月23日,國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。

3月22日,國土資源部會(huì)議提出,在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房?jī)r(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn);各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量;房?jī)r(jià)上漲過快、過高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。

3月12日,國土資源部稱,將于今年3月至7月在全國開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查,本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。

3月18日,國資委表示,除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外,78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后,退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

3月12日,國土資源部稱,將于3月至7月在全國開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查,本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。

3月10日,國土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19條內(nèi)容.

3月9日,溫家寶總理所做的政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭,滿足人民群眾的基本住房需求。其中,提出大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善土地收入管理使用辦法,抑制土地價(jià)格過快上漲。加大對(duì)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。

2月20日,銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》,打擊炒房者和投機(jī)行為。

1月21日,國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出,申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.

1月10日,國務(wù)院出臺(tái)國十一條,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo).

中國國務(wù)院稱,對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付;明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng),防境外熱錢沖擊中國市場(chǎng).

附：新國十條內(nèi)容

1、統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí);

2、建立考核問責(zé)機(jī)制;

3、實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策;

4、發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用;

5、增加居住用地有效供應(yīng);

6、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);

7、確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù);

8、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管;

9、加大交易秩序監(jiān)管力度;

10、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度;

調(diào)控趨勢(shì)

2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。不過,頻頻刷新的地王記錄,以及仍在不斷上漲的房?jī)r(jià)令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格[2]同比上漲11.7%.1-3月,中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元,同比增長35.1%;房屋新開工面積3.23億平方米,同比增長60.8%;商品房銷售額7,977億元,同比增長57.7%.

調(diào)控后招

房?jī)r(jià)調(diào)控攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)開打

一如此前的多次預(yù)測(cè)，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知精神，反擊房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖炒作，打擊房?jī)r(jià)重新上漲預(yù)期，在“國慶”長假到來之際，9月29日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部相繼出臺(tái)了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，加碼房地產(chǎn)調(diào)控。

在這組政策“組合拳”中，其中最主要的內(nèi)容是，面向全國范圍，新政策“一刀切”地規(guī)定，貸款購買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調(diào)整到30%及以上;各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買的三套房及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款;各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。同時(shí)，新政策還要求，各地要立即研究制定貫徹落實(shí)“新國十條”的實(shí)施細(xì)則，房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù);加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國……

緊接著，深圳、廈門、上海等地相繼出臺(tái)“限購”政策。9月30日晚，深圳緊急出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》規(guī)定：對(duì)于深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房;對(duì)于能夠提供在深圳市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在深圳市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在深圳市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

10月7日，上海市也出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》，其主要內(nèi)容包括：嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，抑制不合理住房需求;在一定時(shí)期內(nèi)(沒有明確期限)限定居民家庭購房套數(shù)，本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房);按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

此前，北京已經(jīng)出臺(tái)了“限購”政策，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。據(jù)悉，南京可能也將出臺(tái)配合二次調(diào)控的地方細(xì)則。還有輿論稱，因新政策明確要求各地“立即”制定執(zhí)行細(xì)則，已發(fā)細(xì)則的地區(qū)要進(jìn)一步調(diào)整和完善，將來有可能在全國同意推行“限購”政策。

如此看來，如不出意外，一場(chǎng)由中央政府發(fā)起、強(qiáng)化地方政府落實(shí)執(zhí)行中央政策為重點(diǎn)的房?jī)r(jià)調(diào)控攻堅(jiān)戰(zhàn)，已經(jīng)開打。

新政策及時(shí)“滅火”房?jī)r(jià)反彈苗頭

誠然，因此前輿論炒作市場(chǎng)“回暖”、調(diào)控政策執(zhí)行不到位、調(diào)控效果有限和通貨膨脹加劇、負(fù)利率等因素的作用下，房?jī)r(jià)再次上漲的預(yù)期確實(shí)有所上升，部分人甚至開始對(duì)調(diào)控的信心產(chǎn)生了動(dòng)搖，對(duì)調(diào)控的效果產(chǎn)生了質(zhì)疑，放棄或準(zhǔn)備觀望。但應(yīng)該看到的是，這些終究不是主流，不是市場(chǎng)大勢(shì)。本文作者陳真誠認(rèn)為，實(shí)際上，市場(chǎng)主流是絕大多數(shù)人在繼續(xù)觀望，投資投機(jī)者依然在遠(yuǎn)離市場(chǎng)，市場(chǎng)大勢(shì)是在繼續(xù)調(diào)整，調(diào)控政策已經(jīng)開始顯效并在儲(chǔ)蓄發(fā)酵。

很明顯，這次出臺(tái)的調(diào)控政策，延續(xù)并強(qiáng)化了4月份出臺(tái)的“新國十條”的政策內(nèi)容，使此前的政策措施更加完善、更易執(zhí)行，堵住了此前一些政策因具有可選擇性而出現(xiàn)的執(zhí)行漏洞。諸多人認(rèn)為政策變化最大的內(nèi)容，將貸款購買首套自住房商品房的首付款比例一律調(diào)整到30%及以上，其實(shí)是回歸至2008年救市前的正常政策，等于是撤消了此前的這個(gè)降低首付比例的救市政策而已。不難看出，這次出臺(tái)的調(diào)控政策，其重要目的就是為了鞏固已有的調(diào)控成果，并為深化房地產(chǎn)調(diào)控、促使房?jī)r(jià)合理回調(diào)加把推力，并不是所謂的“二次調(diào)控”。

只是，盡管如此，政府并不是啟動(dòng)“二次調(diào)控”，而是在繼續(xù)深化一直在進(jìn)行的調(diào)控，但也應(yīng)該看到，在目前這個(gè)調(diào)控正處于爬坡階段、市場(chǎng)局勢(shì)微妙的關(guān)鍵時(shí)期，在9月29日及時(shí)出臺(tái)新政策，其意義不可小視。

9月29日出臺(tái)的新政策，說明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度一如既往，此輪調(diào)控不曾間斷、終止過，短時(shí)間內(nèi)也不會(huì)間斷、終止，傳達(dá)出中央政府在短時(shí)期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策而將繼續(xù)深化調(diào)控的信號(hào)，表明了中央政府捍衛(wèi)政策公信力、反擊近期房市回暖房?jī)r(jià)上漲炒作、強(qiáng)化抑制投資投機(jī)性購房、打擊房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的態(tài)度與決心，不但使得調(diào)控加速深化，還對(duì)市場(chǎng)此前的“回暖”炒作、房?jī)r(jià)反彈苗頭進(jìn)行了及時(shí)“滅火”。

新政策重創(chuàng)市場(chǎng)預(yù)期

不出所預(yù)料，9月29日新政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)而整個(gè)市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)期立即遭受進(jìn)一步的空前重創(chuàng)。除部分城市外，全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不同程度地產(chǎn)生了政策反應(yīng),傳統(tǒng)的“金九銀十”已注定風(fēng)光不再。

在“十一”黃金周期間，除廣州、深圳、南寧、昆明等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交繼續(xù)火爆外，全國市場(chǎng)均普遍“遇冷”。其中，北京、南京、哈爾濱、合肥等城市的市場(chǎng)表現(xiàn)最為典型，交易量明顯下滑。如北京，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月1日-7日期間，除經(jīng)適房、限價(jià)房外，商品住宅累計(jì)成交986套、成交面積10.71萬平米，環(huán)比前一周分別減少47.07%、50.62%。二手房成交量為282套，環(huán)比前一周的5544套下降超過9成。

事實(shí)說明，此前被一些人炒作的“回暖”，在9月29日新政策出臺(tái)后就突然蒸發(fā)不見了，也說明所謂的“回暖”其實(shí)只是假“回暖”，否則，如果真是真“回暖”，又怎么會(huì)是如此“短命”?如此經(jīng)不住調(diào)控政策的沖擊?更何況，正如前面所說到的，新政策只是延續(xù)并強(qiáng)化了4月份出臺(tái)的“新國十條”的政策內(nèi)容，真正嚴(yán)厲的未出政策即開征房產(chǎn)稅和加息這兩只靴子并沒有落地。本文作者陳真誠認(rèn)為，一旦這兩只靴子落地，房地產(chǎn)預(yù)期還將進(jìn)一步遭受打擊，房地產(chǎn)調(diào)整還將繼續(xù)深化，調(diào)整的周期還可能繼續(xù)拉長。

不過，也要看到的是，盡管“十一”長假期間絕大多數(shù)城市因新政策出臺(tái)而成交量大幅下跌，但依然有部分城市的成交量持續(xù)走高。而且，與絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量大幅下降相比，房?jī)r(jià)下降的幅度并不明顯。這說明，盡管房地產(chǎn)預(yù)期遭受了空前重創(chuàng)，市場(chǎng)重回觀望，房?jī)r(jià)反彈的苗頭被及時(shí)掐滅，但房?jī)r(jià)預(yù)期依然如此前般堅(jiān)挺，調(diào)控政策并未起到立竿見影的效果，此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果依然有限。

新政策依然是相對(duì)“保守療法”

應(yīng)該說，導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺、市場(chǎng)陷入調(diào)控僵局的原因，主要有如下因素：

一是，多年來，房地產(chǎn)調(diào)控均見成效、房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的嚴(yán)酷事實(shí)，讓市場(chǎng)各方對(duì)調(diào)控產(chǎn)生了經(jīng)驗(yàn)性“抗體”。

二是，多年來，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o效而終，所出臺(tái)的諸多政策執(zhí)行不到位，尤其是政府在2008年的救市舉措，讓公眾對(duì)政府的調(diào)控及調(diào)控的決心產(chǎn)生了質(zhì)疑甚至不相信的心理反應(yīng)。

三是，盡管不斷出臺(tái)各種調(diào)控政策，但并沒有觸及土地財(cái)政這個(gè)問題。

地方政府出于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、確保土地財(cái)政等目的，對(duì)調(diào)控政策執(zhí)行不到位，樂于維持、保護(hù)甚至推高本地房?jī)r(jià)，不斷推高并極力維持高地價(jià)。

高高在上或并未明顯下降的地價(jià)，依然在支撐著房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也讓輿論、開發(fā)商及消費(fèi)者找到了維持高房?jī)r(jià)、看漲房?jī)r(jià)預(yù)期的理由。

四是，多年來，住房保障工作嚴(yán)重滯后，欠賬太多。雖然中央政府在此輪調(diào)控中強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，對(duì)整體市場(chǎng)來說一時(shí)難見成效。即便各地能完成計(jì)劃，但離滿足市場(chǎng)需要還將相差甚遠(yuǎn)。而且，這種情況短期內(nèi)還難以解決。

五是，政府出于刺激經(jīng)濟(jì)增長的目的，大量投放貨幣和信貸，造成市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)過剩，同時(shí)經(jīng)?；S持負(fù)利率狀態(tài)，在一定程度上容忍乃至放任投資泡沫和通貨膨脹。

日趨見甚的資產(chǎn)泡沫和通貨膨脹、負(fù)利率，不斷推高房?jī)r(jià)預(yù)期和房地產(chǎn)投資預(yù)期，使得公眾選擇購買房地產(chǎn)等資產(chǎn)，以求保值增值，應(yīng)對(duì)通貨膨脹，強(qiáng)化了房地產(chǎn)的投資功能。

六是，總體來說，此輪房地產(chǎn)調(diào)控，政府既想調(diào)控房地產(chǎn)又想不傷害GDP增長，既想控制房?jī)r(jià)上漲又不想觸及政府自身以及銀行、開發(fā)商、已購房者等利益群體的利益，采用的帶有投機(jī)性的“中庸思維”，采取的依然是相對(duì)“保守療法”措施。

就連此次新政策，政府深化調(diào)控的主要措施，也只要是行政手段和強(qiáng)化了的信貸調(diào)控政策，完善差別化的住房信貸政策。

此前討論了多年的物業(yè)稅事實(shí)上已經(jīng)是無果而終，代之而起的房產(chǎn)稅目前也依然只是高懸未著。對(duì)通貨膨脹、負(fù)利率現(xiàn)狀等繼續(xù)“容忍”乃至“放任”，并沒有采取加息等措施來旗幟鮮明地打擊通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫膨脹。

因此說，雖然政府這次新政策相對(duì)強(qiáng)化了房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)公眾的市場(chǎng)心態(tài)和房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生了一定的效果，但目前公眾還無法準(zhǔn)確量化出政策可能對(duì)市場(chǎng)成交量以及房?jī)r(jià)所可能產(chǎn)生的效果。本文作者陳真誠認(rèn)為，事實(shí)上，公眾在對(duì)房市走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期觀望的同時(shí)，也對(duì)政府的調(diào)控行為和調(diào)控效果予以觀望。這樣，如果政府不繼續(xù)采取更強(qiáng)力的措施以深化調(diào)控，房?jī)r(jià)預(yù)期很可能繼續(xù)堅(jiān)挺，下調(diào)的幅度和速度將依然有限。

未來應(yīng)通過有效的經(jīng)濟(jì)手段來深化調(diào)控

接下來，政府如果要采取更強(qiáng)力的措施以深化調(diào)控，切實(shí)讓高高在上的房?jī)r(jià)降下來，除繼續(xù)強(qiáng)化信貸調(diào)控政策和行政手段外，更應(yīng)采取更有力的市場(chǎng)調(diào)控措施：

首先，強(qiáng)化稅收調(diào)控手段，加大稅收調(diào)控力度，加快出臺(tái)、實(shí)施房產(chǎn)稅實(shí)征方案。同時(shí)，要防止出現(xiàn)這種情況：如果采取一套免征、稅率過低的方案，就可能導(dǎo)致有限的稅金最終轉(zhuǎn)嫁到租房者身上。否則，其結(jié)果將可能是，不但對(duì)持房者產(chǎn)生不了調(diào)控作用，未能達(dá)到所設(shè)想的通過增加持房成本而調(diào)控房地產(chǎn)的目的，相反卻可能推高租金。

其次，在經(jīng)歷一段經(jīng)濟(jì)增長時(shí)期、經(jīng)濟(jì)總量基礎(chǔ)增大后，政府應(yīng)正視經(jīng)濟(jì)增長速度可能正?；啪彽氖聦?shí)，不妨合理下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長速度的目標(biāo)。

應(yīng)該說，時(shí)至如今，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀較此前多年已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，政府未必一定要設(shè)立確保經(jīng)濟(jì)增長速度達(dá)到8%或10%甚至以上的目標(biāo)。事實(shí)上，即便將增長速度下調(diào)至5%或6%，也將是世界上經(jīng)濟(jì)增長速度最快的國家之一。

可以預(yù)期，一旦政府合理下調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度目標(biāo)，提高讓老百姓切實(shí)受益在社會(huì)經(jīng)濟(jì)大盤中的份量，公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心態(tài)、房?jī)r(jià)預(yù)期將會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的變化，有利于房?jī)r(jià)調(diào)控，其效果甚至?xí)瘸雠_(tái)任何一個(gè)專門性的房地產(chǎn)調(diào)控政策要強(qiáng)。

第三，政府應(yīng)正視中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況，正視社會(huì)保障確實(shí)不力、老百姓對(duì)養(yǎng)老著落的擔(dān)憂的現(xiàn)實(shí)和老百姓儲(chǔ)蓄的習(xí)慣，科學(xué)看待刺激消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)增長與容忍老百姓習(xí)慣性儲(chǔ)蓄的關(guān)系，容忍老百姓保持一定的儲(chǔ)蓄，并讓老百姓能通過儲(chǔ)蓄獲取合理的利息回報(bào)。

第四，政府應(yīng)合理壓縮貨幣投放和信貸規(guī)模，適當(dāng)、有效地收緊市場(chǎng)流動(dòng)性，遏制投資過熱，打擊資產(chǎn)泡沫。近年來，政府采取非常寬松的貨幣政策，社會(huì)流動(dòng)性過剩，民間資金充裕，客觀上成為了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。而且，這些因素對(duì)房地產(chǎn)等市場(chǎng)的影響力會(huì)持續(xù)多年。

第五，及時(shí)采取加息措施，逐步使負(fù)利率轉(zhuǎn)正，打擊通貨膨脹。

為刺激經(jīng)濟(jì)增長，確保經(jīng)濟(jì)增長速度，多年來政府客觀上一直在實(shí)行不同程度的通貨膨脹、投資過熱、經(jīng)濟(jì)泡沫和間歇性負(fù)利率的政策。

作為資金價(jià)格的利率，對(duì)調(diào)節(jié)資金配置、資源配置、通脹或通縮、財(cái)富二次分配以及影響資產(chǎn)價(jià)格等方面起著重要作用。從統(tǒng)計(jì)局公布的CPI數(shù)據(jù)與一年期的銀行存款利率對(duì)照來看，從2月份開始，CPI已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月高于一年期定存利率2.25%，負(fù)利率已經(jīng)持續(xù)了7個(gè)月。

目前，通貨膨脹日趨嚴(yán)峻，銀行利率持續(xù)為負(fù)，是兩個(gè)無法回避的最現(xiàn)實(shí)問題。現(xiàn)實(shí)性的通貨膨脹，持續(xù)而嚴(yán)重的負(fù)利率，客觀上會(huì)扭曲公眾的消費(fèi)和投資心理以及實(shí)際行為決策，會(huì)在一定程度上推高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫，拉升資產(chǎn)價(jià)值估值。

盡管目前房地產(chǎn)調(diào)控還在進(jìn)行中，但如果政府繼續(xù)維持低利息、負(fù)利率、高通脹，從確保財(cái)富保值或資產(chǎn)升值等角度而言，老百姓投資買房可能依然是有利可圖的，這樣就導(dǎo)致老百姓采取逆政府調(diào)控的投資行為，將諸多資金投入到購買房地產(chǎn)，以求實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值增值，對(duì)抗通貨膨脹。其結(jié)果將是，進(jìn)一步推高本來已經(jīng)很高了的房?jī)r(jià)、地價(jià)水平，對(duì)沖已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不利于房地產(chǎn)調(diào)控。因此說，將來政府如要繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控，就應(yīng)及時(shí)加息，不能繼續(xù)維持負(fù)利率。

據(jù)悉，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控還留有更嚴(yán)厲的后招。在后備調(diào)控政策中，就包括了實(shí)征房產(chǎn)稅和直接加息等經(jīng)濟(jì)措施……

蘭州典范

2011年3月25日，甘肅省蘭州市公布了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。據(jù)介紹，今年蘭州市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅不超過9%。按照甘肅省已經(jīng)出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，甘肅省其他市州確定的新建住房?jī)r(jià)格漲幅將低于9%。

在今年的樓市調(diào)控政策中，甘肅省首次提出在全省各市州實(shí)行商品房?jī)r(jià)格區(qū)域控制。今年甘肅省各市州要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本市州年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于3月25日前向社會(huì)公布。

同時(shí)，在甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)下，省會(huì)蘭州市確定了新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并要求其他市州確定的新建住房?jī)r(jià)格漲幅不高于蘭州市，因而甘肅省其他市州確定的新建住房?jī)r(jià)格漲幅將低于9%。

調(diào)控目標(biāo)

聽取民意

為切實(shí)將住房?jī)r(jià)格控制在合理水平，2011年3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知，要求各地在落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號(hào))，確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會(huì)的意見，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。

已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰犎∩鐣?huì)的意見，并根據(jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。

各地情況

上海版房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，可能成為北京、廣州和深圳等一線城市的復(fù)制樣本。2011年3月29日公布的深圳房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與上海幾乎完全相同，均提出房?jī)r(jià)漲幅要低于本年度GDP和人均可支配收入的增長速度。

截至3月29日，上海、北京、廣州和深圳這四個(gè)一線城市均已出臺(tái)或者確定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士指出，從一線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控方案可看出，地方政府的態(tài)度發(fā)生了從“遏制”到“默認(rèn)”的轉(zhuǎn)變。截至2011年3月29日18時(shí)，包括京、津、滬、渝4個(gè)直轄市，以及內(nèi)地27個(gè)省會(huì)城市在內(nèi)，只有14個(gè)城市公布“限漲令”，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市中，只有三個(gè)城市公布了目標(biāo)。已公布調(diào)控目標(biāo)的省會(huì)城市中，鄭州、太原、濟(jì)南、西安、海口等均將控制目標(biāo)與GDP增幅或人均可支配收入增幅掛鉤。這些城市今年年初設(shè)定的GDP增幅預(yù)期大都在10%上下。

29日，一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)集中出臺(tái)。北京市政府明確提出：2011年北京新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。深圳和廣州則目標(biāo)一致，即2011年全市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。29日晚間，北京市政府公布了今年新建普通住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，明確指出今年北京新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。京版房?jī)r(jià)調(diào)控既指向了價(jià)格目標(biāo)，又突破了價(jià)格領(lǐng)域。價(jià)格目標(biāo)的設(shè)定意味著今年增量普通住房?jī)r(jià)格不僅難以得到繼續(xù)上漲的行政許可，而且還將實(shí)質(zhì)下降。關(guān)于保障性住房的政策重述也凸現(xiàn)了繼續(xù)加快住房體系的比重調(diào)整的決心。這意味著土地和資金資源將更大幅度地向民生性突出的保障房領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。整體而言，京版方案呈現(xiàn)出的是對(duì)中低收入群體住房需求的政策關(guān)注。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)3月29日在其官方網(wǎng)站上公布有關(guān)公告，確定今年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：2011年全市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。公告說，深圳將堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，確保年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

同一天，廣州版目標(biāo)出爐：堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家和省的房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

“若提出降價(jià)，沒有信心能實(shí)現(xiàn)”

中央政府要求各地在一季度末提出房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)，本意是讓地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民承受能力，確定一個(gè)約束性的、有壓力的指標(biāo)，并通過與目標(biāo)關(guān)聯(lián)的問責(zé)，督促地方政府堅(jiān)決落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，務(wù)求實(shí)效。