優(yōu)級房貸危機是指美國貸款市場信用等級高、債務(wù)負擔(dān)合理、風(fēng)險小的優(yōu)質(zhì)客戶出現(xiàn)經(jīng)濟困難從而導(dǎo)致的房貸危機，由于這些人大部分為中產(chǎn)階級，因此也可稱作為“中產(chǎn)階級”的危機，那些買得起房子，但由于就業(yè)危機來臨，無法按時還貸。“次貸危機”的根源在于泡沫，那么“優(yōu)貸危機”的可怕之處在于，作為國家中堅力量的“中產(chǎn)階層”開始出現(xiàn)收入危機了，這要比窮人的危機更致命。

 背景知識

美國的房地產(chǎn)市場按揭貸款大致可以分為3個層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場、ALT-A貸款市場和次級貸款市場。優(yōu)質(zhì)貸款市場面向信用等級高、債務(wù)負擔(dān)合理、風(fēng)險小的優(yōu)質(zhì)客戶，按揭利率相對較低。次級市場是指信用指數(shù)低、收入證明缺失、負債較重的客戶，如美國的低收入階層和新移民。而ALT-A貸款市場是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的客戶。

隨著美國經(jīng)濟進入了下滑周期，原本的優(yōu)質(zhì)貸款現(xiàn)在也受到了很大的影響。

形成依據(jù)

優(yōu)級房貸危機

房地美(美國的兩家貸款抵押公司：房利美和房地美)2009年第三季度90天以上的貸款違約率上升到3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和2009年第二季度的2.78%。新增壞賬76億美元，比2008年同期上升了46%。

據(jù)美國貨幣管理局和儲蓄機構(gòu)管理局2009年12月21日公布的數(shù)據(jù)，還款逾期60天以上的優(yōu)級房貸數(shù)量，2009年第三季度已同比多出一倍以上，達到83.8萬戶。而2009年第一至第三季度，優(yōu)級房貸的違約、止贖數(shù)量已超過次級房貸。2009年第四季度的數(shù)據(jù)持續(xù)惡化：

2009年10月，房地美90天以上的貸款違約率升至4.98%，這一數(shù)據(jù)在9月份時只有4.72%，2008年同期只有1.89%。

房利美和房地美2009年11月住宅抵押貸款拖欠率升至3.72%，高于10月份的3.54%和2008年同期的1.52%。

房利美預(yù)測，受抵押貸款壞賬等因素的影響，2010年里，該公司的信貸損失可能進一步擴大。美國優(yōu)級房貸的對象是家庭年收入在4萬~15萬美元的中產(chǎn)階級，占美國總?cè)丝诘募s70%，但金融危機導(dǎo)致中產(chǎn)階級大量失業(yè)，收入減少甚至“絕收”，因此房貸還款逾期乃至斷供導(dǎo)致止贖的情況大量出現(xiàn)。

以上數(shù)據(jù)表明優(yōu)級房貸危機在美國發(fā)生了。

涉及人群

美國優(yōu)級房貸危機

美國優(yōu)級房貸的對象是家庭年收入在4萬~15萬美元的中產(chǎn)階級。隨著失業(yè)率的攀升，占美國約65%到85%的人口的中產(chǎn)階級處境堪憂，導(dǎo)致了該階級大量背負的原本風(fēng)險較低的優(yōu)級貸出現(xiàn)大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬美元到15萬美元都屬于中產(chǎn)階級?？扇缃?，越來越多人(包括中產(chǎn)階級)能否取得收入成為首要問題。根據(jù)彭博社調(diào)查，美國2009年的平均失業(yè)率預(yù)估將在10%以上，將是1948年以來最高紀錄。此外，美國商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境同樣令人擔(dān)憂。分析認為，到2012年，價值1.4萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當(dāng)時正是有毒資產(chǎn)問題最嚴重的時期。

優(yōu)級貸的房主很多在金融危機中失業(yè)，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。經(jīng)濟學(xué)家席勒與凱斯說，失業(yè)潮沖擊的對象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年續(xù)增。去年就已有愈來愈多優(yōu)級房貸的房貸戶還不出錢，而即便今年的經(jīng)濟復(fù)蘇前景樂觀，這種趨勢仍將繼續(xù)擴大。

摩根大通北美房貸部分析師托尼·羅(TonyLuo)對《第一財經(jīng)日報》表示，優(yōu)級房貸的中產(chǎn)階級客戶不像次級房貸客戶那樣幾乎沒有穩(wěn)定的收入，首付款也要高出很多，而且其中相當(dāng)一部分人還貸已有一段時間。即便止贖，放貸的公司收回房屋后拍賣，損失也不可能大到那兒去，但是“一旦出現(xiàn)大面積違約，對金融機構(gòu)會造成不小的沖擊”。

美國現(xiàn)在的利率處于最低水平，政府為了挽救岌岌可危的住房市場，對按揭購房者出臺了許多優(yōu)惠政策。而未來美國加息的可能性非常大，這將使浮動利率的優(yōu)級房貸還貸者的負擔(dān)進一步加重，從而導(dǎo)致違約情況更多地出現(xiàn)。

影響后果

從社會與經(jīng)濟構(gòu)成而言，優(yōu)貸的持有人是美國的中堅力量。如果大量的中產(chǎn)階級全面陷入到優(yōu)貸危機當(dāng)中，不僅美國經(jīng)濟將遭遇到致命打擊，同時優(yōu)貸危機產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)也會對全球經(jīng)濟產(chǎn)生新一輪的沖擊。在第一波的次貸違約中，原本就是爛貸款的東西變壞了，而現(xiàn)在主流貸款出問題，主要因為現(xiàn)在美國經(jīng)濟進入了下滑的周期，原本質(zhì)量好的貸款現(xiàn)在也受到很大的影響。

第一太平洋咨詢公司主席Thomas Atteberry說：“次級貸款只是冰山一角;”“優(yōu)先級貸款造成的影響將會大大超越次級貸款。” 一些金融機構(gòu)的危機和華爾街的二季度財務(wù)報表早已表明，信用風(fēng)險正在從次貸市場轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)貸款市場，而違約率的上升也不僅僅限于房市。

加州的IndyMac是一家主要從事Alt-A貸款的商業(yè)銀行，Alt-A貸款違約率的不斷攀升導(dǎo)致這家銀行損失數(shù)十億美元。IndyMac以破產(chǎn)告終，被美國聯(lián)邦存款保險公司接管，成為金融危機中破產(chǎn)的最大一家商業(yè)銀行，也是美國歷史上第二大遭關(guān)閉的金融機構(gòu)。

編寫標準普爾/凱斯席勒房價指數(shù)的兩位經(jīng)濟學(xué)家席勒與凱斯說，“裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中產(chǎn)階級都會遇上裁員，而這些人都可能會有房貸，失業(yè)的屋主最終將放棄繳款，房屋被收回的狀況繼續(xù)增加，為美國樓市復(fù)蘇帶來壓力。”《貨幣戰(zhàn)爭》的作者宋鴻兵則將目前的階段稱為信用違約危機，并認為情況“比次貸危機要危險得多了”。 “這次信用違約造成的損失應(yīng)該是次貸危機的三倍左右，要達到1萬億美元。從今年夏天到明年夏天這一年中的危機會比去年嚴重得多。”

政府作為

政府行動

據(jù)估計，奧巴馬政府給予首次買房家庭減稅8000美元的政策，2009年惠及了35萬~40萬戶購房者。這一優(yōu)惠政策已被第三次延續(xù)至2010年4月。另外，為了刺激有房者再買新房，美國政府又宣布了每戶6500美元的減稅政策。這些優(yōu)惠政策都是前所未有的。美國財政部也在去年底宣布，將取消對房利美和房地美總計4000億美元的救助上限。由此，這一系列旨在維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的措施，最大程度地降低了優(yōu)級房貸危機爆發(fā)的可能性。

樂觀情況

但凱斯同時指出，這波優(yōu)級房貸違約潮應(yīng)不足以摧毀美國2010年可能出現(xiàn)的樓市復(fù)蘇。畢竟現(xiàn)在的優(yōu)級房貸不像當(dāng)初次貸式的“空手套白狼”，金融機構(gòu)不至于蒙受殺傷力很大的損失。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年11月，全美舊房銷售量為654萬套，為2007年7 月以來的最高水平，比上月也增長了7.4%。

曼哈頓的房地產(chǎn)中介哈斯蒂德不動產(chǎn)公司(Halstead Property)銷售總裁亞比·蓋勒特(Abby Gellert)對本報記者表示，紐約附近地區(qū)，未來一年內(nèi)可能會出現(xiàn)一部分優(yōu)級房貸的止贖房，但這些房子會很快被一搶而空，不會對整體房市帶來多大影響。

美國總統(tǒng)奧巴馬曾經(jīng)承諾，要幫助900萬戶美國家庭保住房產(chǎn)。奧巴馬政府推出的7000多億美元經(jīng)濟援助計劃中，涵蓋用于拯救樓市的750多億美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美國居民住房市場出現(xiàn)回暖跡象。此外，當(dāng)今美國金融監(jiān)管新政呼之欲出，對各種金融衍生品交易和評級機構(gòu)約束正在加強，次貸危機爆發(fā)時借助金融衍生品杠桿效應(yīng)產(chǎn)生的恐怖破壞力難以重現(xiàn)。