存量房 - 簡(jiǎn)介

存量房是是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤的尾盤、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋(未居住過(guò)的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過(guò)的住宅或非住宅。它主要是相對(duì)于增量房而言的，增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是二手房。

存量房 - 背景分析

存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤的尾盤、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋(未居住過(guò)的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過(guò)的住宅或非住宅。

存量土地短期內(nèi)形成商品房供給同樣比較困難。一是開(kāi)發(fā)商刻意長(zhǎng)期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項(xiàng)目具有相當(dāng)大的獲利空間，堅(jiān)持捂地的項(xiàng)目可能有一些。但是，經(jīng)過(guò)2005年以來(lái)的調(diào)控，有資金和風(fēng)險(xiǎn)承受能力的閑置項(xiàng)目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項(xiàng)目”，各種基金、投資銀行在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期利好條件下，熱購(gòu)樓宇，開(kāi)發(fā)商被“套牢”的可能性非常小。三是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的延遲。一般來(lái)說(shuō)，已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過(guò)約180個(gè)圖章審批。正常情況下這個(gè)過(guò)程要2到3年時(shí)間，但開(kāi)發(fā)過(guò)程難免有某個(gè)環(huán)節(jié)遇到阻礙。四是動(dòng)遷的延遲，隨著動(dòng)遷成本逐年提高，政府為緩解動(dòng)遷矛盾而控制動(dòng)遷節(jié)奏，使動(dòng)遷的周期越來(lái)越長(zhǎng)。五是政府的土地儲(chǔ)備，生地出讓促使開(kāi)發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)利益，造成動(dòng)遷矛盾。把生地開(kāi)發(fā)成熟地出讓，這個(gè)過(guò)程比較漫長(zhǎng)。六是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃，提升城市環(huán)境，使原來(lái)的可建面積重新規(guī)劃減少?？梢?jiàn)存量土地轉(zhuǎn)入住房供應(yīng)也不是一件易事。

增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住房，要滿足大部分需求，而在美國(guó)只需要滿足20%的需求。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù)。中國(guó)有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房?jī)r(jià)增值，而不是投資出租。

“經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變?yōu)橐愿?、改造和保護(hù)為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場(chǎng)。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，部分城市住房一級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展已經(jīng)使城鎮(zhèn)居民的整體居住水平從生存型進(jìn)入到發(fā)展型，部分進(jìn)入享受型。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住房存量滿足基本生活需要時(shí)，資金主要投向舊住房的改造，即表現(xiàn)為存量型的發(fā)展。因此短期內(nèi)各城市的存量房市場(chǎng)將有望逐漸取代新房地位，成為市場(chǎng)主要交易對(duì)象。

存量房 - 傳統(tǒng)觀念

薛建雄指出：當(dāng)樓市的成交量和價(jià)格上漲在向低價(jià)房梯級(jí)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，這種追逐高質(zhì)高價(jià)房的趨勢(shì)還依然被保留。一些地標(biāo)性的優(yōu)質(zhì)樓盤，漲價(jià)卻還熱銷，而那些前期滯銷的樓盤，盡管依然保持低價(jià)，在樓市成交量高漲的春季里仍舊還是賣不動(dòng)。

“存量房就是品質(zhì)有問(wèn)題的房子?！边@是購(gòu)房者在接受關(guān)于存量房認(rèn)知調(diào)查時(shí)，90%的人選擇的答案，配套地出現(xiàn)最多的附加答案是：“不知道存量房是什么。”

“好馬不吃回頭草”，在這些購(gòu)房者心目中，對(duì)于沒(méi)有一鼓作氣搞掂的東西，永遠(yuǎn)是次品。這種局限的思維注定了存量房這類產(chǎn)物的悲劇。存量房在“酒香也怕巷子深”的信息時(shí)代究竟在“地下”憋悶了多少年，無(wú)從考證。但由于出身名不正言不順，其價(jià)值一直被低估和誤解絕對(duì)是事實(shí)，并且這種低估和誤解仍將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)。

存量房 - 相關(guān)比較

不少關(guān)于尾房的報(bào)道中，提到說(shuō)：“尾房，即空置房，又名存量房”，其實(shí)，這個(gè)看法是不正確的。尾房，與空置房，存量房之間確實(shí)有所交叉，但并不是完全重合。

尾房：指樓盤項(xiàng)目進(jìn)入銷售最后階段時(shí)剩余的少部分房屋。具有現(xiàn)房，即買即住，風(fēng)險(xiǎn)小，兼?zhèn)湫路康脑O(shè)計(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)和二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，還有一定的議價(jià)空間等優(yōu)勢(shì)，且所處社區(qū)多半比較成熟，配套設(shè)施、物業(yè)管理考察方便，屬于性價(jià)比極高的一類房源。

“空置房”：一般分為兩種情況，一種是項(xiàng)目處于銷售期中的未售房屋，另一種則是建好后長(zhǎng)期無(wú)人購(gòu)買而閑置的房屋。我們所談的空置房正是后者。對(duì)于空置房，在國(guó)家有關(guān)文件中有明確的定義：“空置商品住房限于1998年6月30日前已竣工驗(yàn)收，并取得有關(guān)部門核發(fā)的證明材料，且1999年8月1日前尚未售出的商品住宅?！?/p>

存量房：這個(gè)概念是相對(duì)于增量房而言的，非增量房即存量房。增量房，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房。所以存量房指的就是市場(chǎng)上已經(jīng)存在的商品房。一般是二手房，也包括空置房。

次新房，指房齡在3—5年左右的二手房。這類房，房齡短，質(zhì)量好，設(shè)計(jì)理念、裝修風(fēng)格與新房接近，價(jià)格卻比新房低。而且，在經(jīng)歷了幾年的磨合期后，它的社區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理方法都已經(jīng)成熟，生活起來(lái)更加便利，考察檢驗(yàn)也方便，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)極低，性價(jià)比高!

所以，尾房≠空置房≠存量房。

存量房 - 基本稅種

存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后的30日內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。存量房買賣稅：

1、個(gè)人購(gòu)買，合同印花稅0.05%;契稅住宅1.5%，花園住宅及非居住房屋3%。

2、單位購(gòu)買，合同印花稅0.05%;契稅3%。

3、個(gè)人出售花園住宅的，賣方按綜合征收率5%繳納。詳細(xì)內(nèi)容向當(dāng)?shù)刎?cái)稅管理部門咨詢。

存量房買賣交易手續(xù)費(fèi)：買賣雙方各按建筑面積的每平方米2.5元;非居住房屋，買受方0.5%。

存量房 - 基本操作

存量房市場(chǎng)流通性增強(qiáng)也將有效緩和供求關(guān)系，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)有一定實(shí)際意義。為了給買賣雙方提供便利，房屋管理部門將在各區(qū)縣交易權(quán)屬辦事大廳設(shè)置服務(wù)窗口，提供免費(fèi)服務(wù)。買賣雙方自行達(dá)成交易意向并自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，到服務(wù)窗口填寫(xiě)《存量房買賣合同信息表(自行成交)》，由服務(wù)窗口為當(dāng)事人打印存量房買賣合同文本;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間、代理(含代辦轉(zhuǎn)移登記手續(xù))存量房買賣，或自行成交的買賣雙方約定通過(guò)“專用賬戶”劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，仍由相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)提供存量房買賣合同網(wǎng)上簽約服務(wù)。對(duì)服務(wù)窗口和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽約的信息進(jìn)行核實(shí)，并可查詢轉(zhuǎn)移登記辦理進(jìn)度。

此外，網(wǎng)上簽約的合同信息和權(quán)屬登記信息系統(tǒng)及地稅部門納稅信息建立數(shù)據(jù)共享機(jī)制，買賣雙方可持《存量房買賣合同信息表(納稅)》及相關(guān)材料到地稅部門交納稅費(fèi)，不再提供紙質(zhì)的合同文本;房屋權(quán)屬登記受理時(shí)權(quán)屬登記部門可直接調(diào)用網(wǎng)上簽約信息和轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)信息，存量房轉(zhuǎn)移登記和抵押登記的辦理，自受理之日起十個(gè)工作日內(nèi)完成。這減少了當(dāng)事人信息重復(fù)填寫(xiě)、材料提供和管理部門重復(fù)審核，縮短辦事時(shí)間，提高了行政部門的服務(wù)效率。

存量房 - 發(fā)展現(xiàn)狀

高檔存量房

2009年房?jī)r(jià)下降已成定局，而商品房銷售量方面，部分高庫(kù)存的城市可能需要長(zhǎng)達(dá)6年時(shí)間消化目前的供給。這預(yù)示著中國(guó)一些城市可能面臨更大的樓市下行風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示：在考慮到長(zhǎng)期升值潛力和未來(lái)自住需要的情況下，有錢的國(guó)內(nèi)人士與外資主要追逐的是中心城區(qū)一些高質(zhì)高價(jià)的樓盤，一些品質(zhì)相對(duì)較差的樓盤，價(jià)格再低也難于受到青睞。因此，存量房戰(zhàn)場(chǎng)依舊激戰(zhàn)猶酣。

一位研究存量房銷售的內(nèi)行透露了一個(gè)模糊但足以令人震驚的數(shù)據(jù)，成都存量房總量?jī)r(jià)值以百億元計(jì)。并且95%以上的項(xiàng)目都無(wú)法在正常的銷售期內(nèi)做到100%的銷售。在對(duì)存量房沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確界定和統(tǒng)計(jì)的情況下，這種數(shù)據(jù)的沖擊力，足以擾亂一個(gè)人的判斷力。

有一組數(shù)據(jù)更為令人驚訝，90%以上的開(kāi)發(fā)商、代理商，以及專業(yè)人士都承認(rèn)，由尾房、抵押房、查封房等從未實(shí)現(xiàn)過(guò)交易的房源構(gòu)成的存量房，品質(zhì)大多較好。這與購(gòu)房者觀點(diǎn)截然相反，數(shù)據(jù)卻驚人地相似。同樣的90%，完全對(duì)立的觀點(diǎn)，加上銷售成本顧忌造成的信息不暢，共同鑄就了存量房徘徊在樓市銷售邊緣的悲哀。

值得慶幸的是，在北京、上海先后出現(xiàn)存量房處理公司和釋放平臺(tái)后，成都最近也出現(xiàn)類似產(chǎn)物，大量代理、中介公司開(kāi)始介入和重視。也許，存量房名正言順地為購(gòu)房者所接納，低成本、高效率地盡情釋放的那天為期不遠(yuǎn)了。存量房交易量呈逐年上升趨勢(shì)，市場(chǎng)上存量房的價(jià)格一般是在售新房的70%~90%。存量房改造后銷售后市看好。

存量房 - 規(guī)范管理

幾年來(lái)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，存量房(即二手房)交易迅速增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京市存量房成交量為78120套，同比增長(zhǎng)約10%。由于存量房交易涉及面廣，專業(yè)性強(qiáng)、法律關(guān)系復(fù)雜，當(dāng)前交易中買賣雙方所使用的合同不規(guī)范，很容易引發(fā)糾紛。為明確存量房屋買賣交易中雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范中介行為，增強(qiáng)交易的透明度，北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商管理局在《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》推行使用后，經(jīng)過(guò)深入調(diào)研，擬定了《北京市存量房屋買賣合同》的征求意見(jiàn)稿。文本征求意見(jiàn)稿根據(jù)存量房交易的特點(diǎn)，對(duì)存量房的權(quán)屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉(zhuǎn)方式、房屋交付以及稅費(fèi)繳納等容易引發(fā)糾紛的內(nèi)容都做了約定。如：明確了雙方要對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備、裝修裝飾、相關(guān)物品等情況進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于水、電、氣、物業(yè)管理費(fèi)以及交易前后誰(shuí)來(lái)承擔(dān)專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)等問(wèn)題要進(jìn)行明確。

為進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理和存量房交易市場(chǎng)，充分利用技術(shù)手段保障交易安全，維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，市建委將全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人在申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記前均需進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。這是北京市建委提供便民服務(wù)，進(jìn)行依法管理所采取的一項(xiàng)新舉措。

為防止出現(xiàn)一房二賣的現(xiàn)象，保證同一套房屋在網(wǎng)上簽約系統(tǒng)中只能有一條有效的簽約記錄，存量房網(wǎng)上簽約合同信息表中房屋和當(dāng)事人的信息應(yīng)與申請(qǐng)權(quán)屬登記的信息一致。買賣雙方未達(dá)成交易、合同中買受人或資金劃轉(zhuǎn)方式變化的，當(dāng)事人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)可到相應(yīng)服務(wù)窗口辦理網(wǎng)上信息注銷。該房屋重新交易的，須再次進(jìn)行網(wǎng)上簽約。